ການກວດສອບຢ່າງລະອຽດກ່ຽວກັບຊັບສິນກວມເອົາ: ການຄົ້ນຄວ້າທະບຽນທີ່ດິນ (ກຳມະສິດ, ເງິນກູ້ເຮືອນ, ເອກະສານຄັດຕິດ), ການກວດສອບແຜນຜັງເຂດ, ສະພາບໂຄງສ້າງ ແລະ ປະຫວັດການອະນຸຍາດ, ໃບຢັ້ງຢືນການປົນເປື້ອນຂອງດິນ, ເອກະສານ VvE (ສຳລັບອາພາດເມັນ), ສັນຍາເຊົ່າ ແລະ ຄ່າບໍລິການ, ແລະ ບົດລາຍງານດ້ານສິ່ງແວດລ້ອມ ແລະ ແຮ່ใยหิน. ສຳລັບຊັບສິນທາງການຄ້າ, ລາຍໄດ້ຈາກການເຊົ່າ, ຄວາມສ່ຽງດ້ານພື້ນທີ່ຫວ່າງ, ແລະ ມູນຄ່າຕະຫຼາດກໍ່ມີຄວາມກ່ຽວຂ້ອງເຊັ່ນກັນ. Law & More ປະສານງານຂະບວນການກວດສອບຄວາມຖືກຕ້ອງທັງໝົດ.

ເມື່ອຜູ້ບໍລິໂພກຊື້ເຮືອນ, ກົດໝາຍຈະອະນຸຍາດໃຫ້ມີໄລຍະເວລາຢຸດການຊື້ຂາຍເປັນເວລາສາມມື້ຫຼັງຈາກໄດ້ຮັບສັນຍາຊື້ຂາຍທີ່ໄດ້ເຊັນແລ້ວ. ໃນລະຫວ່າງໄລຍະເວລານີ້, ຜູ້ຊື້ສາມາດຖອນຕົວອອກຈາກການຊື້ໂດຍບໍ່ຕ້ອງໃຫ້ເຫດຜົນໃດໆ ແລະ ບໍ່ຕ້ອງຈ່າຍຄ່າປັບໃໝ. ໄລຍະເວລາຢຸດການຊື້ຂາຍຕ້ອງປະກອບມີຢ່າງໜ້ອຍສອງມື້ເຮັດວຽກ. ຫຼັງຈາກໝົດອາຍຸ, ສັນຍາຈະມີຜົນບັງຄັບໃຊ້, ໂດຍຂຶ້ນກັບເງື່ອນໄຂທີ່ໄດ້ຕົກລົງກັນໄວ້ກ່ອນ.

ຜູ້ເຊົ່າພື້ນທີ່ທີ່ຢູ່ອາໄສມີການປົກປ້ອງຢ່າງກວ້າງຂວາງຕໍ່ການຢຸດຕິສັນຍາເຊົ່າ. ເຈົ້າຂອງເຮືອນອາດຈະຢຸດຕິສັນຍາເຊົ່າໄດ້ພຽງແຕ່ຍ້ອນເຫດຜົນທາງກົດໝາຍເທົ່ານັ້ນ, ເຊັ່ນ: ການນຳໃຊ້ສ່ວນຕົວຢ່າງຮີບດ່ວນ, ແລະ ຕ້ອງປະຕິບັດຕາມໄລຍະເວລາແຈ້ງການທີ່ຖືກຕ້ອງ. ຖ້າຜູ້ເຊົ່າບໍ່ເຫັນດີກັບການຢຸດຕິສັນຍາເຊົ່າ, ການເຊົ່າຈະສືບຕໍ່ໄປຈົນກວ່າສານຈະຕັດສິນ. ຕຳແໜ່ງແຕກຕ່າງກັນສຳລັບພື້ນທີ່ການຄ້າ, ຂຶ້ນກັບປະເພດ.

ອາຄານຖືກແບ່ງອອກເປັນສິດໃນອາພາດເມັນໂດຍໃບຢັ້ງຢືນການແບ່ງປັນຊັບສິນ ເຊິ່ງໄດ້ລົງທະບຽນຢູ່ໃນທະບຽນທີ່ດິນ. ໃບຢັ້ງຢືນດັ່ງກ່າວອະທິບາຍເຖິງສ່ວນສ່ວນຕົວ ແລະ ສ່ວນລວມ ແລະ ມີລະບຽບການແບ່ງປັນ. ເມື່ອມີການແບ່ງແຍກ, ສະມາຄົມເຈົ້າຂອງເຮືອນ (VvE) ເກີດຂຶ້ນໂດຍການດຳເນີນງານຂອງກົດໝາຍ, ເຊິ່ງເຈົ້າຂອງອາພາດເມັນທຸກຄົນແມ່ນສະມາຊິກ.

ຖ້າຊັບສິນທີ່ສົ່ງມອບບໍ່ມີຄຸນນະພາບທີ່ຜູ້ຊື້ມີສິດຄາດຫວັງ, ມັນຈະມີຄວາມບໍ່ສອດຄ່ອງ. ຜູ້ຊື້ຕ້ອງລາຍງານຂໍ້ບົກພ່ອງໃຫ້ຜູ້ຂາຍພາຍໃນເວລາທີ່ເໝາະສົມ. ອີງຕາມສະຖານະການ, ຜູ້ຊື້ອາດຈະຮຽກຮ້ອງການສ້ອມແປງ, ການຫຼຸດລາຄາ, ການຊົດເຊີຍ, ຫຼື ການຍົກເລີກສັນຍາ. ຜູ້ຂາຍມີຄວາມຮັບຜິດຊອບຫຼືບໍ່ນັ້ນແມ່ນຂຶ້ນກັບຂໍ້ໄດ້ຕົກລົງກັນ ແລະ ໜ້າທີ່ຂອງຜູ້ຊື້ໃນການສືບສວນ.

ສັນຍາຊື້ຂາຍບັນທຶກການຈັດການລະຫວ່າງຜູ້ຊື້ ແລະ ຜູ້ຂາຍ ແລະ ມີຜົນບັງຄັບໃຊ້ເມື່ອທັງສອງຝ່າຍໄດ້ລົງນາມແລ້ວ (ຂຶ້ນກັບໄລຍະເວລາຜ່ອນຜັນ ແລະ ເງື່ອນໄຂໃດໆກ່ອນໜ້ານີ້). ເຖິງຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ກຳມະສິດຈະຜ່ານໃບໂອນກຳມະສິດເທົ່ານັ້ນ, ເຊິ່ງຮ່າງໂດຍນາຍທະບຽນ ແລະ ຫຼັງຈາກນັ້ນລົງທະບຽນໃນທະບຽນສາທາລະນະຂອງສຳນັກງານທະບຽນທີ່ດິນ. ໂດຍປົກກະຕິແລ້ວຈະມີເວລາຫຼາຍອາທິດຫາຫຼາຍເດືອນລະຫວ່າງການຊື້ ແລະ ການໂອນ.

ນີ້ແມ່ນຂໍ້ກຳນົດໃນສັນຍາຊື້ຂາຍທີ່ອະນຸຍາດໃຫ້ຜູ້ຊື້ຍົກເລີກການຊື້ໂດຍບໍ່ເສຍຄ່າຖ້າພວກເຂົາບໍ່ສາມາດຈັດການຈຳນອງໄດ້ພາຍໃນໄລຍະເວລາທີ່ໄດ້ຕົກລົງກັນ. ຜູ້ຊື້ຕ້ອງອ້າງເຖິງເງື່ອນໄຂດັ່ງກ່າວຕາມເວລາ ແລະ ເປັນລາຍລັກອັກສອນ, ໂດຍປົກກະຕິແລ້ວຈະມີການປະຕິເສດໜຶ່ງຄັ້ງ ຫຼື ຫຼາຍກວ່ານັ້ນຈາກຜູ້ໃຫ້ກູ້. ຖ້າເວລາກຳນົດຜ່ານໄປ, ການປົກປ້ອງຈະໝົດອາຍຸ ແລະ ອາດຈະມີຄ່າປັບໃໝ 10%.

ນອກເໜືອໄປຈາກລາຄາຊື້, ຜູ້ຊື້ມັກຈະຈ່າຍພາສີໂອນ (ຫຼື ພາສີມູນຄ່າເພີ່ມສຳລັບການກໍ່ສ້າງໃໝ່), ຄ່າທຳນຽມນາຍໜ້າສຳລັບໃບຕາດິນໂອນ ແລະ ໃບຕາດິນຈຳນອງ, ແລະ ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການລົງທະບຽນໃນສຳນັກງານທີ່ດິນ. ໂດຍທົ່ວໄປແລ້ວ, ຄ່ານາຍໜ້າອະສັງຫາລິມະສັບແມ່ນຮັບຜິດຊອບໂດຍຝ່າຍທີ່ຈ້າງຕົວແທນ. ການຈັດສັນທີ່ແນ່ນອນແມ່ນໄດ້ກຳນົດໄວ້ໃນສັນຍາຊື້ຂາຍ.

ຜູ້ເຊົ່າພື້ນທີ່ທີ່ຢູ່ອາໄສໄດ້ຮັບການປົກປ້ອງທາງກົດໝາຍຢ່າງກວ້າງຂວາງ, ລວມທັງການປົກປ້ອງຈາກການຢຸດຕິສັນຍາ ແລະ ການເພີ່ມຂຶ້ນຂອງຄ່າເຊົ່າ. ສຳລັບພື້ນທີ່ການຄ້າ, ກົດໝາຍຈຳແນກລະຫວ່າງ “ພື້ນທີ່ທຸລະກິດຂາຍຍ່ອຍ” (ເຊັ່ນ: ຮ້ານຄ້າ ແລະ ໂຮງແຮມ, ມີໄລຍະເວລາ ແລະ ກົດລະບຽບການຢຸດຕິສັນຍາຂອງຕົນເອງ) ແລະ “ພື້ນທີ່ທຸລະກິດອື່ນໆ” (ເຊັ່ນ: ຫ້ອງການ, ມີການປົກປ້ອງໜ້ອຍກວ່າຢ່າງຫຼວງຫຼາຍ). ລະບອບການທີ່ນຳໃຊ້ໄດ້ກຳນົດທ່າທີຂອງແຕ່ລະຝ່າຍຢ່າງແຂງແຮງ.

ບໍ່ແມ່ນ. ສຳລັບພື້ນທີ່ທີ່ຢູ່ອາໄສທີ່ຖືກຄວບຄຸມ, ອັດຕາຄ່າເຊົ່າສູງສຸດຕາມກົດໝາຍຈະຖືກນຳໃຊ້ກັບການເພີ່ມຂຶ້ນຂອງຄ່າເຊົ່າປະຈຳປີ, ເຊິ່ງກຳນົດໂດຍລັດຖະບານ. ໃນຂະແໜງເອກະຊົນ, ບັນດາຝ່າຍມີອິດສະລະພາບຫຼາຍຂຶ້ນ, ແຕ່ຂໍ້ກຳນົດການດັດສະນີສັນຍາ ແລະ ໃນຊຸມປີມໍ່ໆມານີ້, ຂອບເຂດຈຳກັດຕາມກົດໝາຍມັກຈະຖືກນຳໃຊ້. ໃນບາງສະຖານະການ, ຜູ້ເຊົ່າສາມາດໃຫ້ຄະນະກຳມະການຄ່າເຊົ່າ ຫຼື ສານທົບທວນການເພີ່ມຂຶ້ນທີ່ສະເໜີໄວ້.

ການຜ່ອນຜັນແມ່ນຄ່າທຳນຽມໃນຊັບສິນໜຶ່ງ (ທີ່ດິນຮັບໃຊ້) ເພື່ອຜົນປະໂຫຍດຂອງຊັບສິນອື່ນ (ທີ່ດິນທີ່ມີອຳນາດເໜືອກວ່າ), ຕົວຢ່າງເຊັ່ນ ສິດໃນການໃຊ້ທາງ. ການຜ່ອນຜັນເກີດຂຶ້ນໂດຍການສ້າງຕັ້ງຜ່ານໃບຕາດິນຂອງທະນາຍຄວາມ ແລະ ການຈົດທະບຽນໃນທະບຽນທີ່ດິນ, ຫຼື ໂດຍໃບສັ່ງຢາ. ເນື້ອໃນ ແລະ ຂອບເຂດຂອງມັນສ່ວນໃຫຍ່ແມ່ນຕິດຕາມມາຈາກໃບຕາດິນຂອງການສ້າງ.

ໃນບາງກໍລະນີ, ການຕັດສິນໃຈຂອງສະມາຄົມເຈົ້າຂອງເຮືອນອາດຈະຖືກຍົກເລີກ ຫຼື ເປັນໂມຄະ, ຕົວຢ່າງເຊັ່ນ ໃນກໍລະນີທີ່ມັນຂັດກັບເອກະສານແບ່ງແຍກ, ລະບຽບການ, ຫຼື ມາດຕະຖານຄວາມສົມເຫດສົມຜົນ ແລະ ຄວາມຍຸຕິທຳ. ເຈົ້າຂອງສາມາດຂໍໃຫ້ສານອະນຸບານຍົກເລີກການຕັດສິນໃຈພາຍໃນໄລຍະເວລາທາງກົດໝາຍສັ້ນໆ. ການດຳເນີນຄະດີຍັງສາມາດເລີ່ມຕົ້ນໄດ້ກ່ຽວກັບການບຳລຸງຮັກສາທີ່ຖືກເລື່ອນເວລາ ຫຼື ການຄຸ້ມຄອງກອງທຶນສຳຮອງ.

ສັນຍາເຊົ່າທີ່ດິນໃຫ້ສິດໃນການນຳໃຊ້ ແລະ ນຳໃຊ້ທີ່ດິນຂອງອີກຝ່າຍໜຶ່ງເພື່ອແລກປ່ຽນກັບຄ່າເຊົ່າທີ່ດິນ (ຕາມຫຼັກການ). ໃນທາງກົງກັນຂ້າມ, ສິດໃນການກໍ່ສ້າງໃຫ້ສິດໃນການເປັນເຈົ້າຂອງອາຄານ, ວຽກງານ ຫຼື ການປູກຕົ້ນໄມ້ໃນ, ເທິງ ຫຼື ເທິງທີ່ດິນຂອງອີກຝ່າຍໜຶ່ງ, ແຍກຕ່າງຫາກຈາກການເປັນເຈົ້າຂອງທີ່ດິນເອງ. ທັງສອງຢ່າງນີ້ແມ່ນສິດທິໃນຊັບສິນທີ່ເປັນເອກະລາດ, ສ້າງຂຶ້ນໂດຍໃບຕາດິນຂອງທະນາຍຄວາມ, ເຊິ່ງສາມາດໂອນ ຫຼື ຈຳກັດໄດ້.

ເຈົ້າຂອງເຮືອນບໍ່ສາມາດໄລ່ຜູ້ເຊົ່າອອກດ້ວຍຕົນເອງໄດ້; ຕ້ອງມີຄຳຕັດສິນຂອງສານ. ການດຳເນີນຄະດີມັກຈະເລີ່ມຕົ້ນດ້ວຍໝາຍຮຽກເພື່ອຂໍຍົກເລີກສັນຍາເຊົ່າ ແລະ ການໄລ່ອອກ, ຕົວຢ່າງເຊັ່ນ ຍ້ອນຄ່າເຊົ່າຄ້າງຊຳລະ. ຖ້າສານອະນຸມັດຄຳຮຽກຮ້ອງ, ການໄລ່ອອກສາມາດປະຕິບັດໄດ້ໂດຍການຊ່ວຍເຫຼືອຂອງເຈົ້າໜ້າທີ່ຮັກສາຄວາມປອດໄພ. ໃນກໍລະນີຮີບດ່ວນ, ບາງຄັ້ງການດຳເນີນຄະດີບັນເທົາທຸກຊົ່ວຄາວກໍ່ເປັນໄປໄດ້.

ສຳລັບອະສັງຫາລິມະຊັບເພື່ອການຄ້າ, ຜົນປະໂຫຍດແມ່ນສູງ ແລະ ລັກສະນະທາງດ້ານກົດໝາຍ, ພາສີ, ແລະ ໂຄງສ້າງແມ່ນສັບສົນ. ການສືບສວນຢ່າງລະອຽດຈະຊີ້ບອກເຖິງຄວາມສ່ຽງຕ່າງໆເຊັ່ນ: ສັນຍາເຊົ່າທີ່ມີຢູ່ແລ້ວ, ເງື່ອນໄຂ, ຂໍ້ຈຳກັດທາງກົດໝາຍສາທາລະນະ, ການປົນເປື້ອນຂອງດິນ, ແລະ ຂໍ້ຈຳກັດຂອງແຜນການແບ່ງເຂດ. ໂດຍການລະບຸຄວາມສ່ຽງເຫຼົ່ານີ້ກ່ອນທີ່ຈະເຊັນ, ຜູ້ຊື້ສາມາດປັບລາຄາ, ເງື່ອນໄຂ, ຫຼື ການຮັບປະກັນ, ຫຼື ຕັດສິນໃຈທີ່ຈະຍ່າງໜີຈາກການເຮັດທຸລະກຳ.

ໃນບັນດາສິ່ງອື່ນໆ, VvE ຕ້ອງປະຊຸມປະຈຳປີ, ຮັກສາກອງທຶນສຳຮອງສຳລັບການບຳລຸງຮັກສາທີ່ສຳຄັນ ແລະ ຮັບປະກັນອາຄານ. ນັບຕັ້ງແຕ່ປີ 2018 ເປັນຕົ້ນມາ, ການປະກອບສ່ວນຂັ້ນຕ່ຳຕາມກົດໝາຍຕໍ່ກອງທຶນສຳຮອງຈະຖືກນຳໃຊ້. ຖ້າທ່ານຊື້ອາພາດເມັນ, ໃຫ້ຖາມກ່ຽວກັບສຸຂະພາບທາງດ້ານການເງິນ ແລະ ບົດບັນທຶກຂອງ VvE ສະເໝີ.

ຖ້າຜູ້ຂາຍປິດບັງຂໍ້ບົກພ່ອງທີ່ລາວຮູ້ເຊິ່ງເຮັດໃຫ້ບໍ່ສາມາດນຳໃຊ້ຊັບສິນໄດ້ຕາມປົກກະຕິ, ລາວອາດຈະຕ້ອງຮັບຜິດຊອບເຖິງວ່າຈະມີຂໍ້ກຳນົດ "ຊື້ຕາມທີ່ເຫັນ". ຜູ້ຊື້ສາມາດຮຽກຮ້ອງການສ້ອມແປງ, ການຊົດເຊີຍ ຫຼື ໃນກໍລະນີທີ່ຮ້າຍແຮງ, ການຍົກເລີກການຊື້. ການແຈ້ງໃຫ້ຊາບກ່ຽວກັບຂໍ້ບົກພ່ອງຢ່າງທັນການແມ່ນມີຄວາມຈຳເປັນ.

ໂດຍປົກກະຕິແລ້ວ ການໃຫ້ເຊົ່າຕໍ່ແມ່ນໄດ້ຮັບອະນຸຍາດພຽງແຕ່ດ້ວຍການຍິນຍອມຂອງເຈົ້າຂອງເຮືອນເທົ່ານັ້ນ, ແລະສັນຍາເຊົ່າມັກຈະຫ້າມຢ່າງຈະແຈ້ງ. ການໃຫ້ເຊົ່າຕໍ່ທີ່ຜິດກົດໝາຍສາມາດນຳໄປສູ່ການຢຸດຕິສັນຍາເຊົ່າ ແລະ ພັນທະທີ່ຈະຕ້ອງມອບກຳໄລໃດໆ. ເທດສະບານຍັງມັກກຳນົດກົດລະບຽບຂອງຕົນເອງກ່ຽວກັບການເຊົ່າໄລຍະສັ້ນ.

ດ້ວຍສັນຍາເຊົ່າທີ່ດິນ, ທ່ານອາດຈະໃຊ້ທີ່ດິນຂອງຄົນອື່ນເພື່ອແລກປ່ຽນກັບການຈ່າຍຄ່າທຳນຽມເປັນໄລຍະ (ຕາມກົດໝາຍ), ໃນຂະນະທີ່ສິດທິໃນການກໍ່ສ້າງເຮັດໃຫ້ທ່ານເປັນເຈົ້າຂອງອາຄານ ຫຼື ສິ່ງປຸກສ້າງໃນ ຫຼື ໃນທີ່ດິນຂອງຄົນອື່ນ. ທັງສອງຢ່າງນີ້ແມ່ນສິດທິໃນຊັບສິນທີ່ສ້າງຕັ້ງຂຶ້ນຕໍ່ໜ້າທະນາຍຄວາມ ແລະ ລົງທະບຽນໃນທະບຽນທີ່ດິນ.

ຜູ້ຊື້ເຮືອນສ່ວນຕົວມີໄລຍະເວລາພັກຜ່ອນຕາມກົດໝາຍສາມມື້ຫຼັງຈາກໄດ້ຮັບສັນຍາຊື້ຂາຍທີ່ໄດ້ເຊັນແລ້ວ ແລະ ອາດຈະຖອນຕົວໂດຍບໍ່ຕ້ອງໃຫ້ເຫດຜົນ. ນອກຈາກນັ້ນ, ເງື່ອນໄຂກ່ອນໜ້ານີ້, ຕົວຢ່າງເຊັ່ນ ສຳລັບການໃຫ້ທຶນ, ສະເໜີທາງອອກພາຍໃນໄລຍະເວລາທີ່ໄດ້ຕົກລົງກັນ.