ການຫຼຸດຄ່າເຊົ່າຫຼັງຈາກການປິດຕາມຄຳສັ່ງຂອງລັດຖະບານ: ເມື່ອໃດ ແລະ ເທົ່າໃດ?

ຖ້າລັດຖະບານສັ່ງໃຫ້ປິດສະຖານທີ່ທຸລະກິດຂອງທ່ານ, ທ່ານຍັງຕ້ອງຈ່າຍຄ່າເຊົ່າຕາມຫຼັກການ, ແຕ່ທ່ານສາມາດຂໍຫຼຸດຄ່າເຊົ່າໄດ້ໂດຍອີງໃສ່ສະຖານະການທີ່ບໍ່ຄາດຄິດພາຍໃຕ້ມາດຕາ 6:258 ຂອງປະມວນກົດໝາຍແພ່ງຂອງໂຮນລັງ (BW). ສານສູງສຸດ (Hoge Raad) ໄດ້ຢືນຢັນເລື່ອງນີ້ໃນວັນທີ 24 ທັນວາ 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) ແລະ ໄດ້ກຳນົດວິທີການຄິດໄລ່; ມັນໃຊ້ໄດ້ຢ່າງຊັດເຈນທີ່ສຸດກັບສັນຍາເຊົ່າທີ່ຕົກລົງກ່ອນວັນທີ 15 ມີນາ 2020 ແລະ ທຸລະກິດທີ່ອາໄສລູກຄ້າທີ່ມາຢ້ຽມຢາມສະຖານທີ່.

ພາຍໃຕ້ມາດຕາ 6:258 BW ສານສາມາດດັດແປງ ຫຼື ຍົກເລີກສັນຍາໄດ້ ເມື່ອມີສະຖານະການເກີດຂຶ້ນທີ່ຝ່າຍຕ່າງໆບໍ່ໄດ້ກຳນົດລາຄາໃນຂໍ້ຕົກລົງຂອງເຂົາເຈົ້າ ແລະ ຮ້າຍແຮງຫຼາຍຈົນອີກຝ່າຍໜຶ່ງບໍ່ສາມາດຄາດຫວັງໄດ້ຢ່າງສົມເຫດສົມຜົນວ່າສັນຍາຈະສືບຕໍ່ບໍ່ມີການປ່ຽນແປງ. ເຫດຜົນຂອງສານສູງສຸດບໍ່ໄດ້ຈຳກັດຢູ່ໃນການລະບາດ: ມັນເປັນຂອບການເຮັດວຽກສຳລັບເຫດການພາຍນອກທີ່ຮຸນແຮງທີ່ຄ້າຍຄືກັນທີ່ລົບກວນສັນຍາເຊົ່າ.

ທ່ານຕ້ອງຈ່າຍຄ່າເຊົ່າຕໍ່ໄປບໍ ຖ້າສະຖານທີ່ຂອງທ່ານຖືກສັ່ງໃຫ້ປິດ?

ແມ່ນແລ້ວ, ໂດຍຫຼັກການແລ້ວ: ສັນຍາເຊົ່າຍັງຄົງດຳເນີນຕໍ່ໄປເຖິງແມ່ນວ່າໃນຊ່ວງວິກິດທີ່ທັງສອງຝ່າຍບໍ່ໄດ້ຄາດຄິດໄວ້ລ່ວງໜ້າ. ສິ່ງຕໍ່ໄປນີ້ແມ່ນຂຶ້ນກັບວ່າທ່ານຖືກຫ້າມທາງກົດໝາຍບໍ່ໃຫ້ດຳເນີນທຸລະກິດ, ຍ້ອນວ່າການຕ້ອນຮັບ ແລະ ການຂາຍຍ່ອຍທີ່ບໍ່ຈຳເປັນແມ່ນໃນປີ 2020 ແລະ 2021, ຫຼືເລືອກທີ່ຈະປິດໂດຍສະໝັກໃຈໃນຂະນະທີ່ທ່ານໄດ້ຮັບອະນຸຍາດໃຫ້ເປີດຢູ່.

ຖ້າທ່ານປິດກິດຈະການດ້ວຍຄວາມສະໝັກໃຈ, ການຫຼຸດລົງຂອງລາຍຮັບຈະໃກ້ຄຽງກັບຄວາມສ່ຽງດ້ານການເປັນຜູ້ປະກອບການປົກກະຕິ, ເຊິ່ງມາດຕາ 6:258(2) BW ປະໄວ້ສຳລັບບັນຊີຂອງທ່ານເອງ. ຫຼັງຈາກນັ້ນ, ການຮຽກຮ້ອງຄ່າປັບຄ່າເຊົ່າຈະຖືກພິຈາລະນາເປັນກໍລະນີໆໄປ ແລະ ປະສົບຜົນສຳເລັດໜ້ອຍລົງ.

ເຈົ້າສາມາດເພິ່ງພາອາໄສເຫດການທີ່ບໍ່ຄາດຄິດໄດ້ບໍ?

ບໍ່ຄ່ອຍຈະມີ. ພາຍໃຕ້ກົດໝາຍຂອງໂຮນລັງ ການບໍ່ປະຕິບັດຕາມກົດໝາຍຈະຖືກຍົກເວັ້ນວ່າເປັນເຫດການທີ່ບໍ່ຄາດຄິດ (ເຫດການທີ່ເກີນຂອບເຂດ) ເທົ່ານັ້ນ ຖ້າບໍ່ສາມາດຖືວ່າເປັນຂອງລູກໜີ້ໄດ້, ແຕ່ຄ່າເຊົ່າແມ່ນໜີ້ສິນ, ແລະສານເກືອບບໍ່ເຄີຍຍົກເວັ້ນພັນທະໃນການຈ່າຍເງິນດ້ວຍເຫດຜົນດັ່ງກ່າວ. ມາດຕາ 6:258 BW ໄດ້ພິສູດໃຫ້ເຫັນວ່າເປັນເສັ້ນທາງທີ່ໃຊ້ໄດ້ແທນ.

ກວດສອບສັນຍາເຊົ່າຂອງທ່ານກ່ອນ. ສັນຍາເຊົ່າທຸລະກິດສ່ວນໃຫຍ່ຂອງໂຮນລັງໃຊ້ຮູບແບບມາດຕະຖານຂອງສະພາອະສັງຫາລິມະສັບ (Raad voor Onroerende Zaken, ROZ), ແລະຂໍ້ກຳນົດທົ່ວໄປຂອງມັນພະຍາຍາມວາງຄວາມສ່ຽງບາງຢ່າງ, ເຊັ່ນມາດຕະການຂອງລັດຖະບານ, ໃສ່ຜູ້ເຊົ່າ. ຂໍ້ເຫຼົ່ານັ້ນສາມາດຈຳກັດສິ່ງທີ່ທ່ານສາມາດຮຽກຮ້ອງໄດ້, ສະນັ້ນໃຫ້ອ່ານພວກມັນກ່ອນທີ່ທ່ານຈະຢຸດຈ່າຍ.

ການຫຼຸດຄ່າເຊົ່າຖືກຄິດໄລ່ແນວໃດ?

ສານສູງສຸດໄດ້ນຳສະເໜີວິທີການຄິດໄລ່ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຄົງທີ່ (vastelastenmethode). ສະຫຼຸບແລ້ວ: ສ່ວນແບ່ງຄ່າເຊົ່າຂອງເງິນອຸດໜູນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຄົງທີ່ຂອງລັດຖະບານ (TVL) ແມ່ນຖືກຫັກອອກຈາກຄ່າເຊົ່າ, ສ່ວນທີ່ເຫຼືອຈະຖືກຫຼຸດລົງຕາມອັດຕາສ່ວນຂອງລາຍຮັບທີ່ສູນເສຍໄປ, ແລະຜົນໄດ້ຮັບຈະຖືກແບ່ງປັນ 50/50 ລະຫວ່າງເຈົ້າຂອງເຮືອນ ແລະ ຜູ້ເຊົ່າ.

ເທື່ອລະຂັ້ນຕອນ, ສານຈະສະແດງຄ່າເຊົ່າເປັນເປີເຊັນຂອງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຄົງທີ່ທັງໝົດຂອງທ່ານ ແລະ ຫັກເປີເຊັນຂອງ TVL ທີ່ທ່ານສາມາດຮຽກຮ້ອງໄດ້. ຫຼັງຈາກນັ້ນ, ສານຈະປຽບທຽບລາຍຮັບຂອງທ່ານກັບໄລຍະເວລາອ້າງອີງກ່ອນການລະບາດເພື່ອຊອກຫາການສູນເສຍລາຍຮັບ. ການຫຼຸດຜ່ອນແມ່ນ (ຄ່າເຊົ່າລົບສ່ວນແບ່ງ TVL) × ການສູນເສຍລາຍຮັບ × 50%, ເວັ້ນເສຍແຕ່ວ່າຄວາມສົມເຫດສົມຜົນ ແລະ ຄວາມຍຸຕິທຳຕ້ອງການການແບ່ງປັນທີ່ແຕກຕ່າງກັນ.

ສານສູງສຸດໄດ້ຍົກຕົວຢ່າງຂອງຕົນເອງຄື: ຄ່າເຊົ່າ €4,500, ຕົ້ນທຶນຄົງທີ່ €25,000, TVL €10,000 ແລະ ລາຍຮັບ €20,000 ທຽບກັບລາຍຮັບອ້າງອີງ €100,000. ຄ່າເຊົ່າແມ່ນ 18% ຂອງຕົ້ນທຶນຄົງທີ່, ສະນັ້ນ €1,800 ຂອງ TVL ຈະຖືກຫັກອອກ; €2,700 × ການສູນເສຍລາຍຮັບ 80% × 50% ໃຫ້ການຫຼຸດຜ່ອນ €1,080, ຫຼື 24% ຂອງຄ່າເຊົ່າ.

ການປິດຊັບສິນແມ່ນຂໍ້ບົກຜ່ອງໃນຊັບສິນເຊົ່າບໍ?

ບໍ່ແມ່ນ. ໃນຄຳຕັດສິນດຽວກັນນີ້ ສານສູງສຸດໄດ້ຕັດສິນວ່າການປິດຕາມຄຳສັ່ງຂອງລັດຖະບານບໍ່ແມ່ນຂໍ້ບົກຜ່ອງ (gebrek) ພາຍໃນຄວາມໝາຍຂອງມາດຕາ 7:204 BW, ເພາະມັນບໍ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບຊັບສິນເອງ. ດັ່ງນັ້ນ, ການຫຼຸດຄ່າເຊົ່າສຳລັບຂໍ້ບົກຜ່ອງພາຍໃຕ້ມາດຕາ 7:207 BW ຈຶ່ງບໍ່ມີຜົນບັງຄັບໃຊ້.

ການຮຽກຮ້ອງຄ່າເສຍຫາຍຈາກຂໍ້ບົກພ່ອງຍັງຄົງເປັນໄປໄດ້ສຳລັບບັນຫາທີ່ແທ້ຈິງກັບຊັບສິນ ເຊັ່ນ: ຫຼັງຄາຮົ່ວ, ເຊື້ອລາ ຫຼື ໃບອະນຸຍາດດຳເນີນງານທີ່ບໍ່ສາມາດໄດ້ຮັບເນື່ອງຈາກອາຄານບໍ່ມີທາງອອກສຸກເສີນ.

ທ່ານຕ້ອງສືບຕໍ່ດຳເນີນທຸລະກິດໃນລະຫວ່າງການປິດບໍ?

ບໍ່, ບໍ່ແມ່ນບ່ອນທີ່ລັດຖະບານສັ່ງໃຫ້ປິດທຸລະກິດປະເພດຂອງທ່ານ. ສັນຍາເຊົ່າ ROZ ສ່ວນໃຫຍ່ມີພັນທະໃນການດຳເນີນງານທີ່ຈະໃຊ້ສະຖານທີ່ "ຢ່າງມີປະສິດທິພາບ, ຄົບຖ້ວນ, ເໝາະສົມ ແລະ ເປັນສ່ວນຕົວ", ແຕ່ຜູ້ເຊົ່າທີ່ປະຕິບັດຕາມຄຳສັ່ງປິດບໍ່ໄດ້ລະເມີດມັນ.

ໃນຖານະນາຍຈ້າງ ທ່ານຕ້ອງຮັກສາສະຖານທີ່ເຮັດວຽກໃຫ້ປອດໄພພາຍໃຕ້ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍເງື່ອນໄຂການເຮັດວຽກ (Arbeidsomstandighedenwet), ແລະ ເຈົ້າຂອງເຮືອນບໍ່ສາມາດບັງຄັບໃຫ້ທ່ານປະຕິບັດງານຕໍ່ກັບໜ້າທີ່ດັ່ງກ່າວ. ໃນກໍລະນີທີ່ທ່ານປິດກິດຈະການໂດຍສະໝັກໃຈຍ້ອນຄວາມກັງວົນຕໍ່ພະນັກງານ ຫຼື ລູກຄ້າ, ການຮຽກຮ້ອງຄ່າປັບໄໝ ຫຼື ຄ່າເສຍຫາຍຕາມສັນຍາຂອງເຈົ້າຂອງເຮືອນຈະຖືກທົດສອບກັບຄວາມສົມເຫດສົມຜົນ ແລະ ຄວາມຍຸຕິທຳ (ມາດຕາ 6:248 BW).

ທ່ານສາມາດປ່ຽນໄປໃຊ້ແບບຊື້ກັບບ້ານ ຫຼື ແບບຈັດສົ່ງໄດ້ບໍ?

ໂດຍປົກກະຕິແລ້ວແມ່ນແລ້ວໃນທາງປະຕິບັດ, ເຖິງແມ່ນວ່າສັນຍາເຊົ່າໄດ້ກຳນົດການນຳໃຊ້ທີ່ອະນຸຍາດໃຫ້ ແລະ ຮູບແບບການຈັດສົ່ງບໍ່ຄືກັນກັບການດຳເນີນທຸລະກິດຮ້ານອາຫານສະເໝີໄປ. ອ່ານໃຫ້ລະອຽດ, ການນຳໃຊ້ທີ່ແຕກຕ່າງກັນສາມາດລະເມີດສັນຍາເຊົ່າ ແລະ ເຮັດໃຫ້ມີການລົງໂທດຕາມສັນຍາ.

ເຈົ້າຂອງເຮືອນຈະຮູ້ສຶກວ່າເລື່ອງນີ້ຍາກທີ່ຈະທ້າທາຍ. ທ່ານຕ້ອງຈຳກັດການສູນເສຍຂອງທ່ານເອງ, ແລະ ການຮັກສາລາຍຮັບບາງສ່ວນເພື່ອຈ່າຍຄ່າເຊົ່າກໍ່ຈະເຮັດແບບນັ້ນໄດ້; ການປ່ອຍໃຫ້ທຸລະກິດຢຸດເຮັດວຽກມີແນວໂນ້ມທີ່ຈະຖືກກ່າວຫາວ່າເຮັດຜິດຕໍ່ທ່ານ.

ໜ້າທີ່ໃນການຈຳກັດການສູນເສຍຂອງທ່ານໝາຍຄວາມວ່າແນວໃດຢູ່ທີ່ນີ້?

ທັງສອງຝ່າຍຕ້ອງຈຳກັດການສູນເສຍຂອງຕົນເອງ, ລວມທັງການໃຊ້ການຊ່ວຍເຫຼືອຈາກລັດຖະບານທີ່ມີຢູ່ກ່ອນທີ່ຈະຂໍໃຫ້ອີກຝ່າຍໜຶ່ງຮັບຜິດຊອບ. ວິທີການຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຄົງທີ່ສ້າງສິ່ງນີ້ຂຶ້ນໃນ: TVL ທີ່ທ່ານສາມາດຮຽກຮ້ອງໄດ້ຈະຖືກຫັກອອກ, ບໍ່ວ່າທ່ານຈະສະໝັກຂໍມັນແທ້ໆຫຼືບໍ່.

ໃນທາງປະຕິບັດເຈົ້າຂອງເຮືອນ ແລະ ຜູ້ເຊົ່າມັກຈະຕົກລົງກັນເລື່ອງການຈັດແຈງຊົ່ວຄາວ: ສ່ວນໜຶ່ງຂອງຄ່າເຊົ່າຈະຖືກຈ່າຍເມື່ອເຖິງກຳນົດ ແລະ ສ່ວນທີ່ເຫຼືອຈະຖືກຈ່າຍຄືນເມື່ອລາຍຮັບຈາກການເຊົ່າຟື້ນຕົວ. ຖ້າທ່ານບໍ່ສາມາດຕົກລົງກັນໄດ້, ສານເຂດ (kantonrechter) ຈະເປັນຜູ້ຕັດສິນ, ຍ້ອນວ່າມັນຈະຈັດການກັບຄະດີເຊົ່າທັງໝົດໂດຍບໍ່ຄຳນຶງເຖິງຈຳນວນເງິນ.

ໃນຖານະຜູ້ເຊົ່າ, ທ່ານຄວນກວດສອບຫຍັງແດ່?

• ບໍ່ວ່າສັນຍາເຊົ່າຂອງທ່ານຈະໄດ້ສິ້ນສຸດລົງກ່ອນວັນທີ 15 ມີນາ 2020 ຫຼືຫຼັງຈາກນັ້ນ.
• ບໍ່ວ່າຈະເປັນການປິດໂດຍລັດຖະບານ ຫຼື ທ່ານເປັນຜູ້ເລືອກກໍຕາມ.
• ສິ່ງທີ່ສັນຍາເຊົ່າ ແລະ ບົດບັນຍັດທົ່ວໄປຂອງ ROZ ກ່າວກ່ຽວກັບເຫດການທີ່ບໍ່ຄາດຄິດ ແລະ ມາດຕະການຂອງລັດຖະບານ.
• ຍອດຂາຍຂອງທ່ານໃນລະຫວ່າງການປິດ ແລະ ໃນໄລຍະເວລາອ້າງອີງທີ່ທຽບເທົ່າໄດ້.
• TVL ຫຼື ການສະໜັບສະໜູນອື່ນໆທີ່ທ່ານໄດ້ຮັບ ຫຼື ສາມາດຮຽກຮ້ອງໄດ້.

ໃນຖານະເຈົ້າຂອງເຮືອນ, ທ່ານຄວນກວດສອບຫຍັງແດ່?

• ບໍ່ວ່າທຸລະກິດຂອງຜູ້ເຊົ່າຈະຂຶ້ນກັບລູກຄ້າທີ່ມາຢ້ຽມຢາມສະຖານທີ່ຫຼືບໍ່.
• ຕົວເລກການໝູນວຽນຂອງຜູ້ເຊົ່າ ແລະ ການຕັດສິນໃຈກ່ຽວກັບ TVL, ແລະ ວ່າພວກເຂົາຄົບຖ້ວນຫຼືບໍ່.
• ບໍ່ວ່າຜູ້ເຊົ່າສາມາດໃຊ້ສະຖານທີ່ໃນທາງອື່ນໄດ້ຫຼືບໍ່, ຕົວຢ່າງເຊັ່ນ ສຳລັບການຈັດສົ່ງ.
• ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຄົງທີ່ ແລະ ການເງິນຂອງທ່ານເອງ, ເຊິ່ງສາມາດໃຫ້ເຫດຜົນໃນການແບ່ງປັນນອກເໜືອຈາກ 50/50.
• ບໍ່ວ່າຈະມີການບັນທຶກການຈັດການໃດໆເປັນລາຍລັກອັກສອນເປັນການເລື່ອນເວລາຊົ່ວຄາວ ຫຼື ການຫຼຸດຜ່ອນຄັ້ງສຸດທ້າຍຫຼືບໍ່.

ພວກເຮົາສາມາດເຮັດຫຍັງໃຫ້ທ່ານໄດ້ແດ່ດ້ວຍການຫຼຸດລາຄາຄ່າເຊົ່າຫຼັງຈາກການປິດຮ້ານ?

ພວກເຮົາໃຫ້ຄໍາແນະນໍາທັງຜູ້ເຊົ່າ ແລະ ເຈົ້າຂອງສະຖານທີ່ທຸລະກິດ; ຂໍ້ມູນເພີ່ມເຕີມກ່ຽວກັບວຽກງານຂອງພວກເຮົາແມ່ນຢູ່ໃນ ໜ້າ ທະນາຍຄວາມເຊົ່າ ຂອງພວກເຮົາ.

• ພວກເຮົາທົບທວນສັນຍາເຊົ່າຂອງທ່ານ ແລະ ບົດບັນຍັດທົ່ວໄປຂອງ ROZ ສຳລັບຂໍ້ກຳນົດທີ່ວາງຄວາມສ່ຽງຂອງມາດຕະການຂອງລັດຖະບານໄວ້ຕໍ່ທ່ານ.
• ພວກເຮົາຄິດໄລ່ການຫຼຸດຄ່າເຊົ່າພາຍໃຕ້ວິທີຕົ້ນທຶນຄົງທີ່ຈາກຕົວເລກຂອງທ່ານ.
• ພວກເຮົາຮ່າງຂໍ້ສະເໜີ ຫຼື ຂໍ້ຕົກລົງການຕົກລົງເພື່ອເລື່ອນເວລາ ຫຼື ຫຼຸດຜ່ອນ.
• ພວກເຮົາຕອບສະໜອງຕໍ່ການຮຽກຮ້ອງຂອງເຈົ້າຂອງເຮືອນສຳລັບການຈ່າຍເງິນ, ຄ່າປັບໄໝ ຫຼື ການໄລ່ອອກ.
• ພວກເຮົາຈະດຳເນີນການດຳເນີນຄະດີຕໍ່ໜ້າສານຂັ້ນແຂວງ ຖ້າທ່ານບໍ່ສາມາດຕົກລົງກັນໄດ້.

Summary

• ສັນຍາເຊົ່າຍັງຄົງດຳເນີນຢູ່ໃນລະຫວ່າງການປິດກິດຈະການ; ຄຳຖາມແມ່ນວ່າຄ່າເຊົ່າສາມາດປັບໄດ້ພາຍໃຕ້ມາດຕາ 6:258 BW ຫຼືບໍ່.
• ເຫດການທີ່ບໍ່ຄາດຄິດມັກຈະເປັນຂໍ້ແກ້ຕົວໃນການຈ່າຍຄ່າເຊົ່າ, ແລະ ການປິດກິດຈະການບໍ່ແມ່ນຂໍ້ບົກຜ່ອງໃນຊັບສິນ (ມາດຕາ 7:204 BW).
• ພາຍໃຕ້ ECLI:NL:HR:2021:1974 ການຫຼຸດຜ່ອນແມ່ນ (ຄ່າເຊົ່າລົບສ່ວນແບ່ງ TVL) × ການສູນເສຍລາຍຮັບ × 50%, ສຳລັບສັນຍາເຊົ່າທີ່ສຳເລັດກ່ອນວັນທີ 15 ມີນາ 2020.
• ການປິດໂດຍສະໝັກໃຈແມ່ນຖືກຕັດສິນຢ່າງເຂັ້ມງວດກວ່າການປິດທີ່ທ່ານຕ້ອງປະຕິບັດຕາມ.
• ທັງສອງຝ່າຍຕ້ອງຈຳກັດການສູນເສຍຂອງຕົນເອງ, ລວມທັງການນຳໃຊ້ການສະໜັບສະໜູນຈາກລັດຖະບານ.

ຄໍາ​ຖາມ​ທີ່​ຖືກ​ຖາມ​ເລື້ອຍໆ