Erfpacht: ການເຊົ່າທີ່ດິນໄລຍະຍາວໃນປະເທດເນເທີແລນໄດ້ອະທິບາຍໃຫ້ຜູ້ຊື້ຮູ້

ຖ້າທ່ານກຳລັງຊື້ເຮືອນຢູ່ໃນປະເທດເນເທີແລນ, ແລະໂດຍສະເພາະໃນ Amsterdam, ລາຍລະອຽດອາດຈະບອກວ່າຊັບສິນດັ່ງກ່າວແມ່ນ op erfpacht... ຫຼັງຈາກນັ້ນ, ທ່ານບໍ່ໄດ້ຊື້ທີ່ດິນ, ແຕ່ເປັນສິດທີ່ແທ້ຈິງທີ່ຈຳກັດຕໍ່ທີ່ດິນຂອງຄົນອື່ນ, ຕາມເງື່ອນໄຂທີ່ຂຽນໂດຍເຈົ້າຂອງທີ່ດິນຄົນນັ້ນ, ບາງຄັ້ງກໍ່ເປັນສະຕະວັດກ່ອນ. ເງື່ອນໄຂເຫຼົ່ານັ້ນຈະຕັດສິນໃຈວ່າທ່ານຈະຈ່າຍເທົ່າໃດ, ເປັນເວລາດົນປານໃດ, ແລະວ່າທະນາຄານຈະໃຫ້ກູ້ຢືມຫຼືບໍ່.

erfpacht ແມ່ນຫຍັງໃນກົດໝາຍວ່າດ້ວຍຊັບສິນຂອງໂຮນລັງ

ສິດທິໃນການຄອບຄອງທີ່ດິນ (Erfpacht) ແມ່ນສິດທິທີ່ແທ້ຈິງທີ່ມີຈຳກັດ ( beperkt recht ) ເຊິ່ງໃຫ້ສິດແກ່ຜູ້ ຖື ສິດໃນການຄອບຄອງ ແລະ ນຳໃຊ້ຊັບສິນທີ່ບໍ່ມີອະສັງຫາລິມະຊັບທີ່ເປັນຂອງຄົນອື່ນ (ມາດຕາ 5:85 BW). ເຈົ້າຂອງທີ່ດິນຍັງຄົງເປັນເຈົ້າຂອງທີ່ດິນ. ສິດຂອງຜູ້ຄອບຄອງທີ່ດິນແມ່ນສິດໃນການຍຶດຄືນ, ບໍ່ແມ່ນສິດຕາມສັນຍາ: ມັນຖືກລົງທະບຽນຢູ່ທີ່ສຳນັກງານທະບຽນທີ່ດິນ (Kadaster), ມັນສາມາດຂາຍ, ຈຳນອງ ແລະ ສືບທອດມໍລະດົກໄດ້, ແລະ ມັນຍັງຄົງມີຢູ່ຫຼັງຈາກການຂາຍທີ່ດິນ.

ເອກະສານດັ່ງກ່າວອາດຈະບັງຄັບໃຫ້ຜູ້ໃຫ້ເຊົ່າຕ້ອງຈ່າຍຄ່າເຊົ່າຕາມໄລຍະເວລາ, ຄ່າເຊົ່າ ທີ່ ດິນ ຫຼື ຄ່າເຊົ່າທີ່ດິນ (ມາດຕາ 5:85 BW). ກົດໝາຍບໍ່ໄດ້ກຳນົດໃຫ້ມີຄ່າເຊົ່າທີ່ດິນ, ແຕ່ເກືອບທຸກເຮືອນທີ່ຢູ່ອາໄສມີຄ່າເຊົ່າທີ່ດິນ. ຖ້າບໍ່ດັ່ງນັ້ນ, ຜູ້ໃຫ້ເຊົ່າທີ່ດິນຈະໄດ້ຮັບຜົນປະໂຫຍດຢ່າງກວ້າງຂວາງຕາມທີ່ເຈົ້າຂອງຈະມີ (ມາດຕາ 5:89 BW), ລວມທັງຜົນຂອງຊັບສິນ ແລະ ສິດໃນການໃຫ້ເຊົ່າ, ແລະ ການສ້ອມແປງຕົກເປັນຂອງລາວ. ສິ່ງທີ່ລາວບໍ່ສາມາດເຮັດຄືການປ່ຽນແປງຈຸດໝາຍປາຍທາງຂອງຊັບສິນ, ຫຼື ປະຕິບັດວຽກງານທີ່ເງື່ອນໄຂສະຫງວນໄວ້ຕາມຄວາມຍິນຍອມຂອງເຈົ້າຂອງ.

ການເປັນເຈົ້າຂອງຢ່າງເຕັມທີ່ ( volle eigendom ) ແມ່ນຖາວອນ, ບໍ່ມີຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການຮັກສາ ແລະ ຕອບສະໜອງຕໍ່ກົດໝາຍທົ່ວໄປເທົ່ານັ້ນ. Erfpacht ແມ່ນໃຊ້ຢູ່ໃນທີ່ດິນຂອງຄົນອື່ນ, ຄວບຄຸມໂດຍເງື່ອນໄຂຂອງເຈົ້າຂອງຄົນນັ້ນ, ແລະ ອາດຈະຖືກປັບປຸງ ຫຼື ອາດຈະສິ້ນສຸດລົງ. ອາພາດເມັນໃນ erfpacht ທີ່ມີໃບອະນຸຍາດແລ່ນປົກກະຕິແລ້ວມີມູນຄ່າໜ້ອຍກວ່າອາພາດເມັນດຽວກັນທີ່ເປັນເຈົ້າຂອງຢ່າງເຕັມທີ່, ແລະ ຊ່ອງຫວ່າງດັ່ງກ່າວບໍ່ສາມາດເບິ່ງເຫັນໄດ້ສະເໝີໄປໃນລາຄາທີ່ຂໍ.

ສັນຍາເຊົ່າອາຄານ, ສັນຍາຊື້ຂາຍອາຄານ ແລະ ສັນຍາເຊົ່າອາຄານ

• ເຟີບແຊັກ ໃຫ້ສິດໃນການຖືຄອງ ແລະ ນຳໃຊ້ທີ່ດິນຂອງຄົນອື່ນ (ມາດຕາ 5:85 BW). ອາຄານຕ່າງໆໃນເນື້ອທີ່ດິນໂດຍທົ່ວໄປແລ້ວແມ່ນສ່ວນໜຶ່ງຂອງສິດໃນການຄອບຄອງທີ່ດິນ.
• ອອບສະຕາລ, ສິດຂອງພື້ນຜິວ (ມາດຕາ 5:101 BW), ໃຫ້ສິດໃນການມີ ຫຼື ໄດ້ມາເຊິ່ງອາຄານ, ວຽກງານ ຫຼື ການປູກຕົ້ນໄມ້ໃນ, ເທິງ ຫຼື ເໜືອທີ່ດິນຂອງຄົນອື່ນ, ເຊິ່ງລະເມີດກົດລະບຽບທີ່ວ່າອາຄານເປັນຂອງເຈົ້າຂອງດິນ. ມັນອາດຈະມີການຈ່າຍເງິນທີ່ເອີ້ນວ່າ ການຕອບແທນ, ແລະມັກຈະຖືກມອບໃຫ້ເປັນສິດທິທີ່ຂຶ້ນກັບຜູ້ອື່ນຄຽງຄູ່ກັບ erfpacht ຫຼື ສັນຍາເຊົ່າ - ສຳລັບສາຍໄຟ, ແຜງພະລັງງານແສງອາທິດ - ເຖິງແມ່ນວ່າມັນສາມາດຢືນຢູ່ຄົນດຽວ. ກົດລະບຽບທາງກົດໝາຍກ່ຽວກັບ erfpacht ນຳໃຊ້ກັບສິດທິຂອງພື້ນຜິວ (ມາດຕາ 5:104 BW).
• ເຊົ່າ, ສັນຍາເຊົ່າອາຄານ ຫຼື ທີ່ຢູ່ອາໄສ, ແມ່ນສັນຍາ, ບໍ່ແມ່ນສິດທີ່ແທ້ຈິງ: ບໍ່ມີດອກເບ້ຍທີ່ຕ້ອງລົງທະບຽນ, ບໍ່ມີການຈຳນອງ, ແລະ ກົດລະບຽບການເຊົ່າຂອງປຶ້ມ 7 BW ນຳໃຊ້. ຜູ້ເຊົ່າຈ່າຍຄ່າເຊົ່າສຳລັບການຄອບຄອງ; ຜູ້ເຊົ່າຈ່າຍຄ່າທຳນຽມສຳລັບສິດໃນຊັບສິນທີ່ຕົນເປັນເຈົ້າຂອງ ແລະ ສາມາດຂາຍໄດ້.

ເອກະສານ ແລະ ເງື່ອນໄຂທົ່ວໄປ

ສິດໃນການຕໍ່ລອງແມ່ນສ້າງຂຶ້ນໂດຍໃບຢັ້ງຢືນຂອງທະນາຍຄວາມ ແລະ ລົງທະບຽນໃນທະບຽນສາທາລະນະ. ສິດທິ ໃນການຕໍ່ລອງ ກຳນົດເງື່ອນໄຂສ່ວນບຸກຄົນ - ແຜນຜັງ, ໄລຍະເວລາ, ຫຼັກການເບື້ອງຕົ້ນ, ການນຳໃຊ້ທີ່ອະນຸຍາດໃຫ້ - ແລະຫຼັງຈາກນັ້ນເກືອບຈະປະກາດຊຸດຂອງ ເງື່ອນໄຂທົ່ວໄປ ທີ່ກ່ຽວຂ້ອງ. ເງື່ອນໄຂທົ່ວໄປເຫຼົ່ານັ້ນແມ່ນເນື້ອໃນຂອງການຕໍ່ລອງ: ກົນໄກການແກ້ໄຂ, ກົດລະບຽບການຊື້, ຂໍ້ກຳນົດການຍິນຍອມ, ລະບອບການຊົດເຊີຍ, ອຳນາດການຢຸດຕິ.

ເງື່ອນໄຂຂອງປີທີ່ອອກໃຫ້ນັ້ນມີຜົນບັງຄັບໃຊ້

ນີ້ແມ່ນຈຸດທີ່ມັກພາດໄປຫຼາຍທີ່ສຸດ, ແລະມັນເປັນສິ່ງທີ່ຕັດສິນ. ເທດສະບານບໍ່ມີເງື່ອນໄຂຊຸດດຽວແຕ່ມີຊຸດທີ່ອອກໃນປີທີ່ແຕກຕ່າງກັນ, ແຕ່ລະຊຸດຄວບຄຸມທີ່ດິນທີ່ໄດ້ຮັບອະນຸຍາດພາຍໃຕ້ມັນ. Amsterdamລະຫັດ 's ຖືກລະບຸຕາມປີ — ໃນນັ້ນມີ AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 ແລະ 2016, ເຊິ່ງ AB 1994, AB 2000 ແລະ AB 2016 ແມ່ນຊຸດທີ່ພົບເລື້ອຍທີ່ສຸດໃນປະຈຸບັນ. ຄວາມແຕກຕ່າງບໍ່ແມ່ນເລື່ອງພາຍນອກ: ຊຸດເກົ່າສາມາດໃຫ້ສິດໃນການພິຈາລະນາຢ່າງກວ້າງຂວາງແກ່ເຈົ້າຂອງກ່ຽວກັບການແກ້ໄຂ ແລະ ສິດໃນການຊົດເຊີຍທີ່ແຄບລົງ.

ຄຳຖາມບໍ່ເຄີຍແມ່ນ “ເງື່ອນໄຂ erfpacht ໃນເມືອງນີ້ແມ່ນຫຍັງ?” ແຕ່ “ຊຸດໃດທີ່ໃຊ້ກັບ ທີ່ດິນ ນີ້ ?” ຄຳຕອບແມ່ນຢູ່ທີ່ Kadaster: ໃບຕາດິນສ້າງຕັ້ງ ແລະ ໃບຕາດິນແກ້ໄຂໃດໆຕໍ່ມາຈະລະບຸເງື່ອນໄຂຕາມປີ. ຂໍໃຫ້ທະນາຍຄວາມຂອງທ່ານເອົາໃບຕາດິນ ແລະ ຂໍ້ຄວາມເຕັມຂອງເງື່ອນໄຂເຫຼົ່ານັ້ນ ແລະ ອ່ານພວກມັນ - ບໍ່ແມ່ນບົດສະຫຼຸບ, ບໍ່ແມ່ນວັກຂອງຕົວແທນ.

ຄ່າເຊົ່າທີ່ດິນ (ຕາມກົດໝາຍ)

ອັດຕາສ່ວນຮ້ອຍ (canon) ແມ່ນການຈ່າຍເງິນເປັນໄລຍະສຳລັບການນຳໃຊ້ທີ່ດິນ. ໂຄງສ້າງປົກກະຕິແມ່ນອັດຕາສ່ວນຮ້ອຍຮ້ອຍທີ່ນຳໃຊ້ກັບມູນຄ່າທີ່ດິນທີ່ຖືກປະເມີນ, ເຊິ່ງໄດ້ມາຈາກສ່ວນທີ່ເຫຼືອ, ຈາກສັດສ່ວນຂອງມູນຄ່າຊັບສິນ, ຫຼື ຈາກຕາຕະລາງ. ໃນ Amsterdam ປັດໄຈນັ້ນແມ່ນ buurtstraatquote, ເຊິ່ງສະແດງມູນຄ່າທີ່ດິນເປັນສັດສ່ວນຂອງມູນຄ່າຊັບສິນສຳລັບຖະໜົນທີ່ກ່ຽວຂ້ອງ.

ລະຫວ່າງການແກ້ໄຂ, ເງື່ອນໄຂທີ່ທັນສະໄໝສ່ວນໃຫຍ່ຈະດັດສະນີມາດຕະຖານປະຈຳປີທຽບກັບດັດຊະນີລາຄາຜູ້ບໍລິໂພກ. ການຈັດດັດສະນີບໍ່ແມ່ນການແກ້ໄຂ: ມັນຕິດຕາມອັດຕາເງິນເຟີ້ ແລະ ສາມາດຄາດເດົາໄດ້, ໃນຂະນະທີ່ການແກ້ໄຂຈະຕັ້ງຄ່າມູນຄ່າທີ່ດິນຄືນໃໝ່ ແລະ ສາມາດຄູນມາດຕະຖານໄດ້. ການບໍ່ຈ່າຍເງິນໃນທີ່ສຸດສາມາດເຮັດໃຫ້ຜູ້ເຊົ່າສູນເສຍສິດ.

ສາມປະເພດຂອງ erfpacht

ຄຳ ວ່າ Voortdurend ແລະ eeuwigdurend ລ້ວນແຕ່ຖືກແປວ່າ "perpetual" ໃນພາສາອັງກິດ. ພວກມັນບໍ່ແມ່ນຄືກັນ, ແລະຄວາມແຕກຕ່າງນັ້ນຄຸ້ມຄ່າກັບເງິນຈຳນວນຫຼວງຫຼາຍ. ສິດທິຖາວອນໃນໄລຍະເວລາອາດຈະມີສິດຊື້ອອກໄດ້ພຽງແຕ່ໄລຍະເວລາໜຶ່ງເທົ່ານັ້ນ: ໄລຍະເວລາ ແລະ ການຊື້ອອກແມ່ນຄຳຖາມແຍກຕ່າງຫາກ.

ການແກ້ໄຂໃນຕອນທ້າຍຂອງໄລຍະເວລາ: ຄວາມສ່ຽງທາງດ້ານການເງິນທີ່ໃຫຍ່ທີ່ສຸດ

ສຳລັບການສືບຕໍ່ erfpacht, ຈຸດສິ້ນສຸດຂອງໄລຍະເວລາແມ່ນເວລາທີ່ເຈົ້າຂອງທີ່ດິນອາດຈະຕັ້ງຄ່າ canon ຄືນໃໝ່ໃຫ້ເປັນມູນຄ່າທີ່ດິນໃນປະຈຸບັນ. ເນື່ອງຈາກໄລຍະເວລາທີ່ດຳເນີນມາເປັນເວລາຫຼາຍທົດສະວັດ ແລະ ມູນຄ່າທີ່ດິນໃນຕົວເມືອງຂອງໂຮນລັງໄດ້ເພີ່ມຂຶ້ນຢ່າງໄວວາ, canon ໃໝ່ສາມາດເປັນຕົວຄູນໃຫຍ່ຂອງເກົ່າ.

• ມັນບໍ່ແມ່ນເທື່ອລະກ້າວ. ການເພີ່ມຂຶ້ນມາຮອດໃນຂັ້ນຕອນດຽວ, ໃນວັນທີທີ່ກຳນົດໄວ້ຫຼາຍທົດສະວັດກ່ອນໜ້ານີ້.
• ກົນໄກດັ່ງກ່າວຕັ້ງຢູ່ໃນສະພາບເກົ່າ. ພາຍໃຕ້ຊຸດເກົ່າບາງຊຸດ, ການຕັດສິນໃຈຂອງເຈົ້າຂອງແມ່ນກວ້າງຂວາງ ແລະ ສິ່ງທ້າທາຍແມ່ນຈຳກັດຢູ່ໃນຂັ້ນຕອນການປະເມີນມູນຄ່າແທນທີ່ຈະເປັນສານ.
• ຜູ້ໃຫ້ກູ້ຢືມເບິ່ງໄປຂ້າງໜ້າ. ວັນດັດແກ້ທີ່ໃກ້ຈະມາຮອດນີ້ສົ່ງຜົນກະທົບຕໍ່ທັງເງິນກູ້ ແລະ ຕະຫຼາດການຂາຍຄືນທີ່ທ່ານຈະປະເຊີນ.

ກ່ອນທີ່ຈະລົງນາມ, ໃຫ້ກຳນົດວັນທີທີ່ໄລຍະເວລາປະຈຸບັນສິ້ນສຸດລົງ, ກົນໄກການແກ້ໄຂ, ແລະ — ບ່ອນທີ່ຕົວເລກຊີ້ບອກຖືກເຜີຍແຜ່ — ກົດລະບຽບຈະເປັນແນວໃດຖ້າມີການແກ້ໄຂໃນມື້ນີ້. ຖ້າມີການແກ້ໄຂ, ຕ້ອງໄດ້ເບິ່ງຂໍ້ສະເໜີ ແລະ ວັນເວລາສຸດທ້າຍຂອງການຄັດຄ້ານ.

ຊື້ເຮືອນເຊົ່າ (afkoop)

ແທນທີ່ຈະຈ່າຍຄ່າທຳນຽມ, ຜູ້ຮັບຊື້ອາດຈະສາມາດຊື້ມັນໄດ້ໃນລາຄາທີ່ສູງ. Afkoop ຈ່າຍຄ່າທຳນຽມລ່ວງໜ້າສຳລັບໄລຍະເວລາປັດຈຸບັນທີ່ເຫຼືອ; ເມື່ອໄລຍະເວລານັ້ນສິ້ນສຸດລົງ, ພັນທະຈະຖືກຟື້ນຟູຄືນມາຕາມເງື່ອນໄຂທີ່ໄດ້ຮັບການດັດແກ້, ດັ່ງນັ້ນຊັບສິນທີ່ໂຄສະນາວ່າເປັນ "ຄ່າທຳນຽມທີ່ຊື້ອອກ" ອາດຈະໄດ້ຮັບການຄຸ້ມຄອງຈົນກວ່າຈະຮອດວັນທີທີ່ໃກ້ຈະຮອດແລ້ວ. Eeuwigdurende afkoop ຍົກເລີກຄ່າທຳນຽມຕະຫຼອດໄປ, ໂດຍບໍ່ມີການແກ້ໄຂໃນອະນາຄົດ.

ການຊື້ທີ່ດິນບໍ່ແມ່ນການຊື້ທີ່ດິນ: ກຳມະສິດທີ່ດິນຍັງຄົງຢູ່ກັບເຈົ້າຂອງ, ມີພຽງພັນທະໃນການຊຳລະເທົ່ານັ້ນທີ່ສິ້ນສຸດລົງ, ແລະເງື່ອນໄຂຍັງຄົງຄວບຄຸມການນຳໃຊ້ ແລະ ການຍິນຍອມ. ການຊື້ທີ່ດິນຕ້ອງໄດ້ສະເໜີຫຼືບໍ່, ວິທີການຄິດໄລ່ ແລະ ວ່າມັນສາມາດເຮັດໄດ້ກາງໄລຍະເວລາຫຼືບໍ່ ແມ່ນເລື່ອງຂອງເງື່ອນໄຂ, ບໍ່ແມ່ນກົດໝາຍທົ່ວໄປ. ມັນດຳເນີນການໂດຍໃບຢັ້ງຢືນຂອງທະນາຍຄວາມ ແລະ ລົງທະບຽນ. ການປະຕິບັດພາສີແມ່ນປະຕິບັດຕາມຄວາມແຕກຕ່າງ: ໃນກໍລະນີທີ່ຊັບສິນເປັນທີ່ຢູ່ອາໄສຫຼັກຂອງຜູ້ເສຍພາສີ, ເງື່ອນໄຂການຫັກອອກເປັນໄລຍະແມ່ນສາມາດຫັກອອກໄດ້ໃນກ່ອງທີ 1, ໃນຂະນະທີ່ຈຳນວນເງິນຊື້ທີ່ດິນເອງບໍ່ແມ່ນ, ເຖິງແມ່ນວ່າດອກເບ້ຍຈາກເງິນກູ້ທີ່ເອົາອອກມາເພື່ອສະໜອງທຶນໃຫ້ແກ່ການຊື້ທີ່ດິນແມ່ນ.

Amsterdam: ຈາກການສືບຕໍ່ໄປສູ່ erfpacht ຕະຫຼອດໄປ

Amsterdam ນີ້ແມ່ນເຫດຜົນທີ່ຫົວຂໍ້ນີ້ມີຄວາມສຳຄັນຕໍ່ຜູ້ຊື້ສາກົນສ່ວນໃຫຍ່: ທີ່ຢູ່ອາໄສສ່ວນໃຫຍ່ຂອງເມືອງຕັ້ງຢູ່ໃນທີ່ດິນເຊົ່າຂອງເທດສະບານ, ເຊິ່ງຕາມປະຫວັດສາດແລ້ວຍັງຄົງເປັນທີ່ດິນເຊົ່າທີ່ມີການປັບປຸງເປັນໄລຍະ.

ນັບແຕ່ປີ 2016 ເປັນຕົ້ນມາ, ເທດສະບານໄດ້ເລີ່ມອອກໃບອະນຸຍາດເຊົ່າທີ່ດິນແບບຖາວອນ (perpetual erfpacht) ສຳລັບການຊ່ວຍເຫຼືອລ້າໃໝ່ພາຍໃຕ້ເງື່ອນໄຂທົ່ວໄປຊຸດໃໝ່, ແລະ ໄດ້ເປີດໂຄງການທີ່ອະນຸຍາດໃຫ້ຜູ້ຖືສັນຍາເຊົ່າຢ່າງຕໍ່ເນື່ອງໃນປະຈຸບັນສາມາດປ່ຽນ ( overstappen ). ຜູ້ຖືສັນຍາເຊົ່າສະໝັກຂໍຂໍ້ສະເໜີທີ່ລະບຸເງື່ອນໄຂການເຊົ່າທີ່ດິນແບບຖາວອນ ຫຼື ຈຳນວນເງິນຊື້ທີ່ດິນແບບຖາວອນ, ເຊິ່ງຄິດໄລ່ຈາກມູນຄ່າທີ່ດິນໃນເວລາອ້າງອີງ; ການຍອມຮັບນຳໄປສູ່ການອອກໃບຕາດິນແກ້ໄຂ, ເຊິ່ງລົງທະບຽນຢູ່ທີ່ Kadaster.

ຈຸດທີ່ສຳຄັນທາງດ້ານການເງິນແມ່ນວັນທີອ້າງອີງ ແລະ ສ່ວນຫຼຸດ. ຄຳຮ້ອງຂໍທີ່ຍື່ນກ່ອນ ວັນທີ 8 ມັງກອນ 2020 ໄດ້ຖືກຄິດໄລ່ຕາມເງື່ອນໄຂທີ່ເອື້ອອຳນວຍຫຼາຍກວ່າວັນທີຕໍ່ມາ: ວັນທີນັ້ນແມ່ນວັນທີອ້າງອີງທີ່ຄວບຄຸມການມີສິດໄດ້ຮັບຄ່າທຳນຽມການປ່ຽນແປງທີ່ເອື້ອອຳນວຍ ແລະ ສ່ວນຫຼຸດໃນມູນຄ່າທີ່ດິນ, ໂດຍມູນຄ່າທີ່ດິນເອງໄດ້ມາຈາກມູນຄ່າຊັບສິນຜ່ານ buurtstraatquote. ການຈັດການໂອກາດຄັ້ງທີສອງສຳລັບຜູ້ທີ່ພາດວັນທີດັ່ງກ່າວໄດ້ຖືກປະຕິບັດຕາມນັບຕັ້ງແຕ່ນັ້ນມາ, ແຕ່ລະອັນມີເງື່ອນໄຂຂອງຕົນເອງ ແລະ ມີວັນທີປິດການຊື້ຂາຍຂອງຕົນເອງ, ແລະ ພວກມັນຖືກກຳນົດໂດຍເທດສະບານເທົ່ານັ້ນແທນທີ່ຈະເປັນກົດໝາຍ. ບໍ່ວ່າຈະເປີດປ່ອງຢ້ຽມສຳລັບຊັບສິນສະເພາະໃດໜຶ່ງຫຼືບໍ່, ແລະ ໃນການຄິດໄລ່ແບບໃດ, ດັ່ງນັ້ນຈຶ່ງເປັນສິ່ງທີ່ຕ້ອງກຳນົດຈາກໂຄງການທີ່ເຜີຍແຜ່ຂອງເທດສະບານເອງກ່ອນທີ່ທ່ານຈະໃຫ້ຄຳໝັ້ນສັນຍາ: ຖາມຜູ້ຂາຍສຳລັບຂໍ້ສະເໜີໃດໆທີ່ອອກແລ້ວ, ແລະ ກວດສອບເສັ້ນຕາຍປັດຈຸບັນໂດຍກົງກັບເທດສະບານ. ຄວາມແຕກຕ່າງລະຫວ່າງພື້ນຖານການຄິດໄລ່ໜຶ່ງ ແລະ ອີກອັນໜຶ່ງແມ່ນຫຼາຍສິບພັນເອີໂຣ.

ສາມຈຸດທີ່ໃຊ້ໄດ້ຈິງ, ຖືກຕ້ອງຕາມວິທີການໃນວັນທີ 29 ສິງຫາ 2026:

• ກຳນົດສິ່ງທີ່ຜູ້ຂາຍຖື. erfpacht ສືບຕໍ່; erfpacht ສືບຕໍ່ດ້ວຍການປ່ຽນທີ່ນຳໃຊ້ແຕ່ຍັງບໍ່ສຳເລັດ; erfpacht ຕະຫຼອດໄປພ້ອມກັບ canon ທີ່ມີດັດຊະນີ; ແລະ erfpacht ຕະຫຼອດໄປທີ່ຖືກຊື້ອອກຕະຫຼອດໄປແມ່ນຊັບສິນທີ່ແຕກຕ່າງກັນສີ່ຢ່າງໃນລາຄາສີ່ຢ່າງ.
• ຂໍ້ສະເໜີບໍ່ແມ່ນການປ່ຽນ. ຈົນກວ່າໃບຕາດິນສະບັບແກ້ໄຂຈະຖືກປະຕິບັດ ແລະ ລົງທະບຽນ, ຊັບສິນຍັງຄົງຢູ່ໃນລະບອບເກົ່າ. ຜູ້ຊື້ສາມາດຮັບເອົາຂໍ້ສະເໜີທີ່ຍັງຄ້າງຄາໄດ້ຫຼືບໍ່, ແລະ ເມື່ອໃດ, ແມ່ນເລື່ອງຂອງເງື່ອນໄຂຂອງໂຄງການ.
• ໂຄງການຕ່າງໆຂອງເທດສະບານມີການປ່ຽນແປງ. Amsterdamນະໂຍບາຍ erfpacht ຂອງ erfpacht ໄດ້ຖືກໂຕ້ແຍ້ງ ແລະ ໄດ້ຮັບການແກ້ໄຂຊ້ຳແລ້ວຊ້ຳອີກ; ກຳນົດເວລາ, ສ່ວນຫຼຸດ, ປັດໄຈມູນຄ່າທີ່ດິນ ແລະ ອັດຕາສ່ວນຮ້ອຍມາດຕະຖານແຕກຕ່າງກັນໄປໃນແຕ່ລະປີ. ບໍ່ມີຫຍັງຢູ່ທີ່ນີ້ທີ່ເປັນຕຳແໜ່ງໃນມື້ທີ່ທ່ານຊື້.

erfpacht ເອກະຊົນ: ນັກພັດທະນາ, ບໍລິສັດ ແລະ ເຈົ້າຂອງສະຖາບັນ

ທີ່ດິນຍັງຖືກໃຫ້ເຊົ່າໄລຍະຍາວໂດຍນັກພັດທະນາ, ບໍລິສັດທີ່ຢູ່ອາໄສ, ນັກລົງທຶນສະຖາບັນ, ມູນນິທິການກຸສົນ ແລະ ເຈົ້າຂອງທີ່ດິນເອກະຊົນ. ກົດໝາຍແມ່ນຄືກັນ; ເງື່ອນໄຂມັກຈະບໍ່ຄືກັນ.

ເງື່ອນໄຂສ່ວນຕົວມັກຈະບໍ່ເອື້ອອຳນວຍໃນລັກສະນະທີ່ຮັບຮູ້ໄດ້: ໄລຍະເວລາສັ້ນກວ່າ ຫຼື ກຳນົດໄວ້ໂດຍບໍ່ມີການສືບຕໍ່; ການແກ້ໄຂໃນໄລຍະເວລາສັ້ນກວ່າ, ບາງຄັ້ງທຸກໆຫ້າ ຫຼື ສິບປີ; ການແກ້ໄຂກ່ຽວຂ້ອງກັບມູນຄ່າຊັບສິນແທນທີ່ຈະເປັນມູນຄ່າທີ່ດິນ, ດັ່ງນັ້ນການປັບປຸງຂອງຜູ້ເຊົ່າເອງຈຶ່ງເປັນປັດໄຈຫຼັກໃນການເພີ່ມຂຶ້ນ; ຄ່າຊົດເຊີຍຖືກຍົກເວັ້ນ ຫຼື ຈຳກັດ; ຂໍ້ກຳນົດການຍິນຍອມຢ່າງກວ້າງຂວາງກ່ຽວກັບການໃຫ້ເຊົ່າ, ການປ່ຽນແປງ ແລະ ການຂາຍ. ບາງໂຄງການທີ່ຕະຫຼາດໃຫ້ກັບຜູ້ຊື້ຄັ້ງທຳອິດ, ບ່ອນທີ່ຜູ້ຂາຍຮັກສາທີ່ດິນໄວ້ເພື່ອຫຼຸດລາຄາ, ແມ່ນການກໍ່ສ້າງແບບ erfpacht ປະເພດນີ້.

ເທດສະບານແມ່ນສະຖາບັນຖາວອນທີ່ມີຂໍ້ຈຳກັດທາງດ້ານການເມືອງ ແລະ ມີຄວາມສົນໃຈໃນຕະຫຼາດທີ່ຢູ່ອາໄສທີ່ເຮັດວຽກໄດ້; ເຈົ້າຂອງທີ່ດິນເອກະຊົນຖືການລົງທຶນ. ທີ່ດິນເອກະຊົນບໍ່ແມ່ນຍ້ອນເຫດຜົນນັ້ນທີ່ບໍ່ດີ, ແຕ່ຢ່າສົມມຸດວ່າເງື່ອນໄຂຂອງມັນຄ້າຍຄືກັບເງື່ອນໄຂຂອງເທດສະບານທີ່ຜູ້ຊື້ອາດຈະເຄີຍອ່ານມາກ່ອນ.

ຄ່າຊົດເຊີຍໃນຕອນທ້າຍຂອງສັນຍາເຊົ່າ

ເມື່ອສິດໃນການມອບສິດໃຫ້ແກ່ຜູ້ສືບທອດມໍລະດົກສິ້ນສຸດລົງ, ໂດຍຫຼັກການແລ້ວ ຜູ້ມອບສິດໃຫ້ແກ່ຜູ້ສືບທອດມໍລະດົກຄົນກ່ອນມີສິດໄດ້ຮັບຄ່າຊົດເຊີຍສຳລັບມູນຄ່າຂອງອາຄານ, ວຽກງານ ແລະ ຕົ້ນໄມ້ທີ່ລາວໄດ້ສ້າງຂຶ້ນດ້ວຍຕົນເອງ ຫຼື ໄດ້ມາຈາກຜູ້ສືບທອດມໍລະດົກກ່ອນໜ້ານີ້ໂດຍໄດ້ຮັບເງິນ (ມາດຕາ 5:99 BW), ແລະ ອາດຈະຮັກສາຊັບສິນໄວ້ຈົນກວ່າຈະໄດ້ຮັບການຈ່າຍຄ່າຊົດເຊີຍດັ່ງກ່າວ (ມາດຕາ 5:100 BW).

ສອງຄຸນວຸດທິມີຄວາມສຳຄັນ. ສິດດັ່ງກ່າວສາມາດຖືກຈຳກັດ ຫຼື ຖືກຍົກເວັ້ນໂດຍເອກະສານພາຍໃນຂອບເຂດທີ່ກົດໝາຍອະນຸຍາດ, ແລະ ເງື່ອນໄຂສ່ວນຕົວແບບເກົ່າມັກຈະເຮັດເຊັ່ນນັ້ນ. ແລະ ມັນແມ່ນຄ່າຊົດເຊີຍສຳລັບອາຄານ, ບໍ່ແມ່ນຊ່ອງຫວ່າງລະຫວ່າງມູນຄ່າການເຊົ່າ ແລະ ມູນຄ່າ freehold: ຜູ້ເຊົ່າທີ່ສິດຊົ່ວຄາວໝົດອາຍຸຈະບໍ່ໄດ້ຮັບມູນຄ່າຕະຫຼາດຂອງເຮືອນ. ບ່ອນທີ່ເງື່ອນໄຂກ່າວເຖິງ "ມູນຄ່າຂອງອາຄານ", ພື້ນຖານການປະເມີນມູນຄ່າຈະຕັດສິນທຸກຢ່າງ.

ຕຳແໜ່ງຂອງຜູ້ໃຫ້ກູ້ຢືມເງິນຈຳນອງ

ສິດທິ erfpacht ສາມາດຖືກຈຳນອງໄດ້ ແລະ ຜູ້ໃຫ້ກູ້ສ່ວນໃຫຍ່ໃນໂຮນລັງຈະໃຫ້ກູ້ຢືມຊັບສິນເຊົ່າ. ບໍ່ວ່າຜູ້ໃຫ້ກູ້ຈະໃຫ້ກູ້ຢືມ ຊັບສິນ ຂອງທ່ານ ເກືອບທັງໝົດແມ່ນຂຶ້ນກັບເງື່ອນໄຂທົ່ວໄປ. ຜູ້ໃຫ້ກູ້ປະເມີນປະເພດຂອງສິດ ແລະ ຖ້າເປັນຊົ່ວຄາວ, ໄລຍະເວລາທີ່ຍັງເຫຼືອຕໍ່ກັບໄລຍະເວລາກູ້ຢືມ; ບໍ່ວ່າເງື່ອນໄຂຈະຖືກກຳນົດໄວ້, ຖືກດັດສະນີ ຫຼື ເປີດໃຫ້ແກ້ໄຂ, ແລະ ເມື່ອການແກ້ໄຂຄັ້ງຕໍ່ໄປສິ້ນສຸດລົງ; ວ່າການຢຸດຕິອາດຈະທຳລາຍຫຼັກຊັບຫຼືບໍ່; ບໍ່ວ່າຜູ້ໃຫ້ກູ້ຕ້ອງໄດ້ຮັບແຈ້ງການ ແລະ ອະນຸຍາດໃຫ້ແກ້ໄຂການຜິດນັດຫຼືບໍ່; ແລະ ບໍ່ວ່າຄ່າຊົດເຊີຍໃນທີ່ສຸດຈະຍັງຄົງຢູ່ຫຼືບໍ່.

ສອງຢ່າງທີ່ເຮັດໃຫ້ສິ່ງນີ້ເປັນໄປໄດ້. ເງື່ອນໄຂມາດຕະຖານຂອງເທດສະບານຂະໜາດໃຫຍ່ໂດຍທົ່ວໄປແມ່ນໄດ້ຮັບການຍອມຮັບຈາກຜູ້ໃຫ້ກູ້ຫຼັກ, ດັ່ງນັ້ນການຊື້ໃນພວກມັນຈຶ່ງບໍ່ຄ່ອຍຈະເຮັດໃຫ້ເກີດຄຳຖາມທາງດ້ານການເງິນ. erfpacht ເອກະຊົນແມ່ນກໍລະນີທີ່ຍາກກວ່າ, ເພາະວ່າເງື່ອນໄຂແມ່ນສິ່ງທີ່ເຈົ້າຂອງທີ່ດິນໄດ້ວາງໄວ້. ຢູ່ທີ່ນັ້ນ, ການຍອມຮັບຂອງການກໍ່ສ້າງຕ້ອງໄດ້ຮັບການສ້າງຕັ້ງຂຶ້ນສຳລັບຊຸດເງື່ອນໄຂສະເພາະນັ້ນ, ກັບຜູ້ໃຫ້ກູ້ ແລະ, ບ່ອນທີ່ມັນກ່ຽວຂ້ອງ, ກັບຜູ້ຄໍ້າປະກັນເງິນກູ້. ບ່ອນທີ່ຕ້ອງການການຄໍ້າປະກັນເງິນກູ້ແຫ່ງຊາດ (NHG), ຕໍາແຫນ່ງດັ່ງກ່າວຈະຖືກເຜີຍແຜ່. ພາຍໃຕ້ເງື່ອນໄຂ ແລະ ມາດຕະຖານຂອງ NHG ທີ່ມີຜົນບັງຄັບໃຊ້ຕັ້ງແຕ່ວັນທີ 1 ມັງກອນ 2026, ການກໍ່ສ້າງ erfpacht ແບບດັ້ງເດີມແມ່ນໄດ້ຮັບການຍອມຮັບ, ໂດຍຂຶ້ນກັບຄຸນສົມບັດທີ່ວ່າສັນຍາເຊົ່າທີ່ອອກກ່ອນວັນທີ 1 ມັງກອນ 1992 ຕ້ອງຍັງມີໄລຍະເວລາຢ່າງໜ້ອຍເຄິ່ງໜຶ່ງຂອງໄລຍະເວລາເງິນກູ້ເພື່ອດໍາເນີນການ. ການກໍ່ສ້າງທີ່ບໍ່ແມ່ນແບບດັ້ງເດີມ, ແລະຮູບແບບໃດກໍ່ຕາມຂອງການສະໜັບສະໜູນຜູ້ຊື້ ( koperssteun ), ຕ້ອງໄດ້ຮັບການຍອມຮັບຈາກ NHG ເອງ, ແລະ NHG ຈະເຜີຍແຜ່ບັນຊີລາຍຊື່ຂອງການກໍ່ສ້າງທີ່ມັນໄດ້ຍອມຮັບ. ອັນທີ່ບໍ່ຢູ່ໃນລາຍຊື່ນັ້ນຈະບໍ່ໄດ້ຮັບທຶນຈາກ NHG.

ເງື່ອນໄຂທາງການເງິນ ( financieringsvoorbehoud ) ບໍ່ໄດ້ປົກປ້ອງຫຍັງເລີຍ ຖ້າໃບສະໝັກບໍ່ເຄີຍໄປເຖິງຜູ້ໃຫ້ກູ້ ພ້ອມດ້ວຍເງື່ອນໄຂການເຊົ່າທີ່ຕິດຄັດມານຳ.

ການຂາຍ: ການຍິນຍອມ ແລະ ໜີ້ຄ້າງຊຳລະ

ສິດໃນການມອບທີ່ດິນສາມາດໂອນໄດ້, ແຕ່ໃບຕາດິນອາດຈະຕ້ອງການການຍິນຍອມຈາກເຈົ້າຂອງທີ່ດິນໃນການໂອນ ຫຼື ການແບ່ງປັນ (ມາດຕາ 5:91 BW); ໃນກໍລະນີທີ່ການຍິນຍອມຖືກປະຕິເສດ, ກົດໝາຍອະນຸຍາດໃຫ້ມັນຖືກທົດແທນໂດຍການອະນຸຍາດຂອງສານ. ສ່ວນຫຼາຍແລ້ວການຍິນຍອມຂອງເທດສະບານແມ່ນພິທີການ, ແຕ່ຢ່າສົມມຸດຕິຖານ: ຕາຕະລາງເວລາຕ້ອງເໝາະສົມກັບຄວາມສຳເລັດ, ແລະເງື່ອນໄຂອາດຈະກຳນົດໃຫ້ບໍ່ມີໜີ້ຄ້າງຊຳລະ ແລະ ບໍ່ມີການລະເມີດທີ່ຍັງຄ້າງຄາ.

ໜີ້ສິນຄ້າງຊຳລະຈະຕາມມາດ້ວຍສິດ: ຜູ້ຊື້ຈະຮັບຜິດຊອບພ້ອມກັບຜູ້ຂາຍ ສຳລັບໜີ້ສິນທີ່ຍັງບໍ່ໄດ້ຈ່າຍ, ແຕ່ພຽງແຕ່ສອງປີກ່ອນການໂອນເທົ່ານັ້ນ (ມາດຕາ 5:92 BW). ນາຍທະບຽນຄວນໄດ້ຮັບໃບແຈ້ງເປັນລາຍລັກອັກສອນຈາກເຈົ້າຂອງທີ່ດິນກ່ຽວກັບຕຳແໜ່ງຂອງເຈົ້າຂອງທີ່ດິນ, ໜີ້ສິນຄ້າງຊຳລະ, ຄ່າທຳນຽມ ແລະ ການລະເມີດທີ່ຖືກກ່າວຫາ.

ການຢຸດຕິສັນຍາໂດຍເຈົ້າຂອງທີ່ດິນ

ເຈົ້າຂອງທີ່ດິນອາດຈະຍົກເລີກສັນຍາ erfpacht ( opzegging ) ໃນກໍລະນີທີ່ສັນຍາບໍ່ໄດ້ຈ່າຍເປັນເວລາສອງປີຕິດຕໍ່ກັນ, ຫຼື erfpachter ມີການລະເມີດຮ້າຍແຮງ (ມາດຕາ 5:87 BW). ການຜິດນັດຕ້ອງດຳເນີນເປັນເວລາຢ່າງໜ້ອຍສອງປີຕິດຕໍ່ກັນ, ແລະ ມາດຕາ 5:88 BW ກຳນົດໃຫ້ໝາຍຢຸດຕິການຊຳລະໜີ້ຕ້ອງຖືກສົ່ງໄປໃຫ້ຜູ້ຮັບຈຳນອງທີ່ລົງທະບຽນຢ່າງໜ້ອຍສອງເດືອນກ່ອນທີ່ສິດຈະສິ້ນສຸດລົງ, ເພື່ອໃຫ້ຜູ້ໃຫ້ກູ້ສາມາດແຊກແຊງໄດ້. ແຍກຕ່າງຫາກ, ເມື່ອສິດໄດ້ດຳເນີນໄປເປັນເວລາດົນນານ, ຝ່າຍໃດຝ່າຍໜຶ່ງອາດຈະຂໍໃຫ້ສານແກ້ໄຂ ຫຼື ຍົກເລີກມັນສຳລັບສະຖານະການທີ່ບໍ່ຄາດຄິດ (ມາດຕາ 5:97 BW) - ເສັ້ນທາງແຄບ, ບໍ່ແມ່ນການແກ້ໄຂຕໍ່ສັນຍາທີ່ພຽງແຕ່ກາຍເປັນລາຄາແພງ.

ສິ່ງທີ່ຜູ້ຊື້ຕ້ອງກວດສອບກ່ອນເຊັນສັນຍາ

• ໃບຕາດິນສ້າງຕັ້ງທີ່ໄດ້ຈົດທະບຽນ ແລະ ໃບຕາດິນດັດແກ້ ຫຼື ການຊື້ກິດຈະການແຕ່ລະຄັ້ງໃນພາຍຫຼັງ.
• ຊຸດເງື່ອນໄຂທົ່ວໄປໃດທີ່ນຳໃຊ້ໄດ້, ຈັດຕາມປີ, ແລະ ເນື້ອໃນເຕັມຂອງມັນ.
• ສິດດັ່ງກ່າວຈະເປັນສິດຊົ່ວຄາວ, ສືບຕໍ່ ຫຼື ຕະຫຼອດໄປ, ແລະ ວັນໝົດອາຍຸ ຫຼື ວັນສິ້ນສຸດໄລຍະເວລາທີ່ແນ່ນອນ.
• ຫຼັກການປັດຈຸບັນ, ພື້ນຖານການຈັດດັດສະນີຂອງມັນ, ແລະວ່າມັນຖືກຊື້ອອກໄປຫຼືບໍ່ - ຖ້າເປັນດັ່ງນັ້ນ, ຈົນກວ່າຈະຮອດເວລາໃດ.
• ວັນທີ ແລະ ກົນໄກການແກ້ໄຂຄັ້ງຕໍ່ໄປ, ພ້ອມທັງຂັ້ນຕອນການແກ້ໄຂ ຫຼື ການປ່ຽນໃດໆທີ່ກຳລັງດຳເນີນຢູ່.
• ຕ້ອງການການຍິນຍອມຈາກເຈົ້າຂອງທີ່ດິນສຳລັບການໂອນຫຼືບໍ່, ແລະໃຊ້ເວລາດົນປານໃດ.
• ຖະແຫຼງການເປັນລາຍລັກອັກສອນຈາກເຈົ້າຂອງທີ່ດິນກ່ຽວກັບໜີ້ຄ້າງຊຳລະ, ຂໍ້ກ່າວຫາ ແລະ ການລະເມີດທີ່ຖືກກ່າວຫາ.
• ການຢືນຢັນເປັນລາຍລັກອັກສອນຈາກຜູ້ໃຫ້ກູ້ວ່າຈະໃຫ້ກູ້ຢືມພາຍໃຕ້ເງື່ອນໄຂເຫຼົ່ານີ້.
• ສຳລັບຫ້ອງແຖວ: ວິທີທີ່ສັນຍາເຊົ່າພົວພັນກັບສະມາຄົມເຈົ້າຂອງ, ແລະໃຜເປັນຜູ້ຈ່າຍຄ່າທຳນຽມ.
• ສໍາລັບການ Amsterdamຕຳແໜ່ງທີ່ເຜີຍແຜ່ໃນປະຈຸບັນຂອງເທດສະບານກ່ຽວກັບການປ່ຽນ, ໃນມື້ທີ່ຊື້.

ສັນຍາເຊົ່າບໍ່ແມ່ນຂໍ້ບົກຜ່ອງ. ດ້ວຍໃບຕາດິນທີ່ຢູ່ຕໍ່ໜ້າທ່ານ ມັນເປັນວິທີການຖືຄອງຊັບສິນທີ່ມີເງື່ອນໄຂຫຼາຍກວ່າ, ແລະມັນສາມາດຖືກຕ້ອງຢ່າງສົມບູນ. ຄວາມຜິດພາດແມ່ນເຮັດໂດຍຜູ້ຊື້ທີ່ປະຕິບັດຕໍ່ວັກສັນຍາເຊົ່າຄືກັບຮູບແບບການເຊົ່າ.