ການໄລ່ອອກໃນປະເທດເນເທີແລນ: ຂັ້ນຕອນຈາກການຮຽກຮ້ອງໄປຫາເຈົ້າໜ້າທີ່ຕຳຫຼວດ

ການໄລ່ອອກໃນປະເທດເນເທີແລນແມ່ນຂະບວນການທີ່ຄວບຄຸມໂດຍສານ. ເຈົ້າຂອງເຮືອນບໍ່ສາມາດຢຸດຕິການໄລ່ອອກໄດ້ດ້ວຍຕົນເອງ, ແລະ ຜູ້ເຊົ່າບໍ່ຄ່ອຍຈະຖືກໄລ່ອອກພາຍໃນຄືນດຽວ. ລະຫວ່າງການຈ່າຍເງິນທີ່ຂາດໄປຄັ້ງທຳອິດ ແລະ ການໄລ່ອອກຈະມີຈົດໝາຍຮຽກຮ້ອງ, ຄຳສັ່ງຮຽກ, ການພິຈາລະນາຄະດີ, ຄຳຕັດສິນ ແລະ ການປະກາດຂອງເຈົ້າໜ້າທີ່ຕຳຫຼວດ. ບົດຄວາມນີ້ກຳນົດລຳດັບດັ່ງກ່າວ, ໄລຍະເວລາ, ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍ ແລະ ບ່ອນທີ່ແຕ່ລະຝ່າຍມີພື້ນທີ່ໃນການປະຕິບັດ.

ກົດລະບຽບພື້ນຖານ: ບໍ່ມີການໄລ່ອອກໂດຍບໍ່ມີຄໍາສັ່ງຂອງສານ

ເຈົ້າຂອງເຮືອນບໍ່ສາມາດໄລ່ອອກດ້ວຍສິດອຳນາດຂອງຕົນເອງໄດ້. ການສິ້ນສຸດການເຊົ່າ ແລະ ການຖອນຊັບສິນອອກແມ່ນການຕັດສິນໃຈແຍກຕ່າງຫາກ, ແລະ ທັງສອງຢ່າງນີ້ແມ່ນຂອງສານ. ຈົນກວ່າຜູ້ພິພາກສາຈະອອກຄຳສັ່ງໄລ່ອອກ ແລະ ເຈົ້າໜ້າທີ່ຕຳຫຼວດໄດ້ບັງຄັບໃຊ້ຄຳສັ່ງນັ້ນ, ຜູ້ເຊົ່າສາມາດຢູ່ຕໍ່ໄດ້, ບໍ່ວ່າໜີ້ຄ້າງຊຳລະຈະເປັນແນວໃດ ແລະ ສັນຍາຈະກ່າວໄວ້ແນວໃດກໍຕາມ.

ລາວອາດຈະບໍ່:

• ປ່ຽນກະແຈ ຫຼື ໃສ່ໂສ້;
• ຕັດນ້ຳ, ແກັສ, ໄຟຟ້າ ຫຼື ຄວາມຮ້ອນ ເພື່ອບັງຄັບໃຫ້ຜູ້ເຊົ່າອອກໄປ;
• ເອົາອອກ, ເກັບຮັກສາ ຫຼື ກຳຈັດສິ່ງຂອງຂອງຜູ້ເຊົ່າ;
• ເຂົ້າໄປໃນເຮືອນຫຼັງນັ້ນໂດຍບໍ່ໄດ້ຮັບຄວາມຍິນຍອມ, ບໍ່ວ່າລາວຈະເປັນເຈົ້າຂອງຫຼືບໍ່ກໍຕາມ.

ກົດໝາຍໂຮນລັງເອີ້ນສິ່ງນີ້ວ່າ eigenrichting ການຊ່ວຍເຫຼືອຕົນເອງ , ແລະມັນຜິດກົດໝາຍ. ຜູ້ເຊົ່າສາມາດເລີ່ມຄຳສັ່ງຫ້າມຊົ່ວຄາວ ( kort geding ) ແລະປົກກະຕິແລ້ວຈະກັບຄືນມາພາຍໃນສອງສາມມື້, ໂດຍເຈົ້າຂອງເຮືອນຈະຖືກສັ່ງໃຫ້ຟື້ນຟູການເຂົ້າເຖິງຄືນໂດຍມີການລົງໂທດປະຈຳວັນ ແລະຮັບຜິດຊອບຕໍ່ການສູນເສຍທີ່ເກີດຂຶ້ນ. ການເຂົ້າໄປໃນທີ່ຢູ່ອາໄສໂດຍທີ່ບໍ່ປະສົງຂອງຜູ້ຢູ່ອາໄສກໍ່ອາດເປັນການກະທຳຜິດທາງອາຍາຂອງ huisvredebreuk (ມາດຕາ 138 Sr). ເຈົ້າຂອງເຮືອນທີ່ປ່ຽນກະແຈຈະປ່ຽນຄະດີທີ່ລາວອາດຈະຊະນະໃຫ້ກາຍເປັນຄະດີທີ່ລາວຈະເສຍຢ່າງແນ່ນອນ.

ສອງເສັ້ນທາງ: opzegging ແລະ ontbinding

ການຢຸດເຊົາໂດຍແຈ້ງການ (opzegging)

ການຢຸດຕິສັນຍາເຊົ່າເຮືອນແມ່ນການຢຸດຕິສັນຍາເຊົ່າເຮືອນໂດຍການແຈ້ງເປັນລາຍລັກອັກສອນ, ສົ່ງທາງໄປສະນີທີ່ລົງທະບຽນ, ໃນບັນຊີລາຍຊື່ປິດຂອງເຫດຜົນທາງກົດໝາຍ. ພວກມັນປາກົດຢູ່ໃນມາດຕາກ່ຽວກັບການສິ້ນສຸດສັນຍາເຊົ່າໃນປຶ້ມທີ 7, ຫົວຂໍ້ທີ 4, ພາກທີ 5 BW (ມາດຕາ 271 ຫາ 282 BW): ວ່າຜູ້ເຊົ່າບໍ່ໄດ້ປະພຶດຕົວເປັນຜູ້ເຊົ່າທີ່ດີ, ວ່າເຈົ້າຂອງເຮືອນຕ້ອງການຊັບສິນດັ່ງກ່າວຢ່າງຮີບດ່ວນເພື່ອການນຳໃຊ້ຂອງຕົນເອງ ( dringend eigen gebruik ), ວ່າຜູ້ເຊົ່າປະຕິເສດຂໍ້ສະເໜີທີ່ສົມເຫດສົມຜົນຂອງສັນຍາໃໝ່, ແລະວ່າຊັບສິນດັ່ງກ່າວມີຄວາມຈຳເປັນສຳລັບການຮື້ຖອນ ຫຼື ການພັດທະນາຄືນໃໝ່.

ໄລຍະເວລາແຈ້ງການມີຕັ້ງແຕ່ສາມເດືອນສຳລັບການເຊົ່າຕໍ່າກວ່າໜຶ່ງປີ, ແລະເພີ່ມຂຶ້ນໜຶ່ງເດືອນຕໍ່ປີຕໍ່ໄປເປັນສູງສຸດຫົກເດືອນ. ແຈ້ງການພຽງຢ່າງດຽວບໍ່ໄດ້ສິ້ນສຸດຫຍັງເລີຍ: ເວັ້ນເສຍແຕ່ວ່າຜູ້ເຊົ່າຍິນຍອມເປັນລາຍລັກອັກສອນ, ການເຊົ່າຈະສືບຕໍ່ໄປຕາມການດຳເນີນງານຂອງກົດໝາຍຈົນກວ່າສານຈະຕັດສິນເປັນຢ່າງອື່ນ, ແລະເຈົ້າຂອງເຮືອນຕ້ອງຟ້ອງຮ້ອງ. ສັນຍາໄລຍະເວລາກຳນົດສຳລັບທີ່ຢູ່ອາໄສຍັງຖືກຫຼຸດຜ່ອນໂດຍ Wet vaste huurcontracten, ເຊິ່ງມີຜົນບັງຄັບໃຊ້ຕັ້ງແຕ່ວັນທີ 1 ກໍລະກົດ 2024, ເຊິ່ງໄດ້ຟື້ນຟູການເຊົ່າທີ່ບໍ່ມີກຳນົດເປັນກົດລະບຽບຫຼັກ, ດັ່ງນັ້ນເຈົ້າຂອງເຮືອນທີ່ສົມມຸດວ່າສັນຍາຂອງລາວຈະໝົດອາຍຸອາດຈະຖືສັນຍາເຊົ່າແບບເປີດ.

ການຍຸບເລີກຍ້ອນການລະເມີດ (ການຜູກມັດ)

ມາດຕາ 6:265 BW ກຳນົດວ່າທຸກໆຄວາມລົ້ມເຫຼວໃນການປະຕິບັດໜ້າທີ່ໃຫ້ອຳນາດແກ່ອີກຝ່າຍໜຶ່ງໃນການຍຸບເລີກ, ເວັ້ນເສຍແຕ່ວ່າຄວາມລົ້ມເຫຼວ, ໂດຍພິຈາລະນາເຖິງລັກສະນະພິເສດ ຫຼື ຄວາມສຳຄັນເລັກນ້ອຍຂອງມັນ, ບໍ່ໄດ້ໃຫ້ເຫດຜົນໃນການຍຸບເລີກ. ສຳລັບທີ່ຢູ່ອາໄສທີ່ອຳນາດນັ້ນບໍ່ໄດ້ໃຊ້ໂດຍທາງຈົດໝາຍ: ມາດຕາ 7:231 BW ສະຫງວນການຍຸບເລີກການເຊົ່າສະຖານທີ່ກໍ່ສ້າງຕໍ່ສານ. ຂໍ້ຍົກເວັ້ນແມ່ນການປິດຊັບສິນທາງການບໍລິຫານ, ພາຍໃຕ້ມາດຕາ 13b ຂອງກົດໝາຍວ່າດ້ວຍຝິ່ນ ຫຼື ມາດຕາ 174a ຂອງກົດໝາຍວ່າດ້ວຍເທດສະບານ, ບ່ອນທີ່ເຈົ້າຂອງເຮືອນອາດຈະຍຸບເລີກໂດຍບໍ່ຕ້ອງໄປສານ.

ໃນກໍລະນີທີ່ຄ້າງຊຳລະ, ການຜູກມັດເກືອບສະເໝີແມ່ນວິທີການ. ບໍ່ມີໄລຍະເວລາແຈ້ງການກ່ອນ, ຂໍ້ເທັດຈິງບໍ່ຈຳເປັນຕ້ອງກົງກັບລາຍຊື່ປິດ, ແລະເຈົ້າຂອງເຮືອນສາມາດລວມການຮຽກຮ້ອງເງິນ, ການຍຸບເລີກ ແລະ ການໄລ່ອອກໃນໃບຮຽກຕົວດຽວ. ວິທີການດຽວກັນນີ້ໃຊ້ສຳລັບການກໍ່ຄວາມລຳຄານ, ການໃຫ້ເຊົ່າທີ່ບໍ່ໄດ້ຮັບອະນຸຍາດ ແລະ ການປູກກັນຊາ.

ເທົ່າໃດຈຶ່ງພຽງພໍ? ຂອບເຂດຄວາມທົນທານ

ຄຳວ່າ "ເວັ້ນເສຍແຕ່ວ່າຄວາມລົ້ມເຫຼວ, ໂດຍພິຈາລະນາເຖິງລັກສະນະພິເສດ ຫຼື ຄວາມສຳຄັນເລັກນ້ອຍ, ບໍ່ໄດ້ໃຫ້ເຫດຜົນໃນການຍຸບເລີກ" ແມ່ນການປ້ອງກັນຕົວຫຼັກຂອງຜູ້ເຊົ່າ. ໃນຄຳຕັດສິນທີ່ມີອະຄະຕິລົງວັນທີ 28 ກັນຍາ 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) Hoge Raad ໄດ້ຢືນຢັນວິທີການເຮັດວຽກຂອງການທົດສອບ. ມັນເປັນກົດລະບຽບຫຼັກທີ່ມີຂໍ້ຍົກເວັ້ນ: ການລະເມີດໃດໆໃນຫຼັກການໃຫ້ອຳນາດໃນການຍຸບເລີກ; ເຈົ້າຂອງເຮືອນພິສູດການລະເມີດ ແລະ ຜູ້ເຊົ່າຕ້ອງຢືນຢັນຂໍ້ຍົກເວັ້ນ. ຂໍ້ຍົກເວັ້ນບໍ່ໄດ້ຈຳກັດພຽງແຕ່ປັດໄຈທີ່ລະບຸໄວ້ໃນກົດໝາຍ - ທຸກສະຖານະການອາດຈະຖືກຊັ່ງນໍ້າໜັກ, ລວມທັງຜົນປະໂຫຍດຂອງຜູ້ເຊົ່າໃນການຮັກສາເຮືອນຂອງລາວ, ແລະ ສານຕ້ອງຊັ່ງນໍ້າໜັກພວກມັນເຖິງແມ່ນວ່າຈະຜິດນັດກໍຕາມ.

ສະນັ້ນການຈ່າຍເງິນຊ້າຄັ້ງດຽວ, ຫຼື ຍອດເງິນຄົງເຫຼືອເລັກນ້ອຍ, ຈະບໍ່ເຮັດໃຫ້ເກີດຄຳສັ່ງໄລ່ອອກ. ແຕ່ບໍ່ມີຂອບເຂດໃນເດືອນທີ່ການຍຸບເລີກຈະຕາມມາ: ບໍ່ມີກົດໝາຍ, ແລະ ບໍ່ມີແນວທາງແຫ່ງຊາດຂອງສານ, ກຳນົດໄວ້. ໜີ້ຄ້າງຊຳລະທີ່ຍາວເຖິງຫຼາຍເດືອນໃນທາງປະຕິບັດແມ່ນຈຸດທີ່ເຈົ້າຂອງເຮືອນຟ້ອງຮ້ອງ ແລະ ເປັນໂອກາດທີ່ແທ້ຈິງໃນການຮຽກຮ້ອງ, ແຕ່ຕົວເລກບໍ່ໄດ້ຕັດສິນດ້ວຍຕົວມັນເອງ - ສານຍັງຕ້ອງຊັ່ງນໍ້າໜັກການລະເມີດຕໍ່ກັບທຸກຢ່າງທີ່ Hoge Raad ຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມັນຊັ່ງນໍ້າໜັກ, ແລະ ສານອາດຈະປະຕິເສດການຍຸບເລີກໃນໜີ້ຄ້າງຊຳລະທີ່ໃຫຍ່ກວ່າ ຫຼື ອະນຸຍາດໃຫ້ມັນໃນໜີ້ຄ້າງຊຳລະທີ່ນ້ອຍກວ່າ.

ກໍລະນີຊາຍແດນມີຜົນກະທົບຕໍ່ພຶດຕິກຳຫຼາຍເທົ່າກັບເລກຄະນິດ: ບໍ່ວ່າຜູ້ເຊົ່າຈະຕອບຈົດໝາຍຮຽກຮ້ອງ, ບໍ່ວ່າຂໍ້ຕົກລົງໄດ້ຖືກສະເໜີແລະຖືກຍົກເລີກ, ແລະ ບໍ່ວ່າໄດ້ມີການຊອກຫາຄວາມຊ່ວຍເຫຼືອດ້ານໜີ້ສິນຫຼືບໍ່.

ຂັ້ນຕອນປົກກະຕິ, ເທື່ອລະຂັ້ນຕອນ

ຂໍ້ຂັດແຍ່ງກ່ຽວກັບການເຊົ່າຈະຖືກສົ່ງໄປຍັງສານອະນຸເມືອງ ( kantonrechter ), ບໍ່ວ່າຈຳນວນເງິນຈະເປັນແນວໃດກໍຕາມ, ແລະເລີ່ມຕົ້ນດ້ວຍໝາຍຮຽກຂອງເຈົ້າໜ້າທີ່ຕຳຫຼວດ ( dagvaarding ). ທະນາຍຄວາມບໍ່ແມ່ນການບັງຄັບ, ເຖິງແມ່ນວ່າປົກກະຕິແລ້ວຈະຢູ່ຝ່າຍເຈົ້າຂອງເຮືອນ ແລະມັກຈະຕັດສິນໃນຝ່າຍຜູ້ເຊົ່າ.

ຄະດີໜີ້ສິນທີ່ບໍ່ໄດ້ຮັບການປົກປ້ອງໂດຍທົ່ວໄປແລ້ວຈະດຳເນີນໄປເປັນເວລາສາມຫາຫ້າເດືອນ. ໃຫ້ຖືວ່າສິ່ງນັ້ນ, ແລະທຸກໆຊ່ວງເວລາໃນຕາຕະລາງ, ເປັນການປະຕິບັດແທນທີ່ຈະເປັນສິດ: ນອກຈາກໄລຍະເວລາແຈ້ງການຂັ້ນຕ່ຳສຳລັບການໄລ່ອອກເອງ, ບໍ່ມີໄລຍະເວລາໃດທີ່ຖືກກຳນົດໄວ້ໂດຍກົດໝາຍ. ສານກຳນົດວັນທີທີ່ຈະຍົກເລີກໃນຄຳຕັດສິນຂອງຕົນ, ແລະເວລາໃນການພິຈາລະນາຄະດີ ແລະ ການຕັດສິນແມ່ນປະຕິບັດຕາມກົດລະບຽບຂັ້ນຕອນສຳລັບຄະດີຍ່ອຍ ແລະ ປະລິມານວຽກຂອງສານສະເພາະ, ເຊິ່ງ Rechtspraak ລາຍງານໃນຕົວເລກຜົນຜະລິດທີ່ໄດ້ເຜີຍແຜ່. ຄະດີທີ່ໄດ້ຮັບການປົກປ້ອງ, ຫຼື ຄະດີທີ່ຜູ້ເຊົ່າຍຶດໝັ້ນໃນຂໍ້ຕົກລົງ, ໃຊ້ເວລາດົນກວ່າ ແລະ ມັກຈະສິ້ນສຸດລົງໂດຍບໍ່ມີການໄລ່ອອກເລີຍ.

ການບັງຄັບໃຊ້ຊົ່ວຄາວ ແລະ ການອຸທອນ

ໂດຍປົກກະຕິແລ້ວ ຄຳຕັດສິນໄລ່ອອກຈະຖືກປະກາດວ່າມີຜົນບັງຄັບໃຊ້ຊົ່ວຄາວ ( uitvoerbaar bij voorraad ) ພາຍໃຕ້ມາດຕາ 233 Rv. ນີ້ແມ່ນຈຸດທີ່ຜູ້ເຊົ່າມັກເຂົ້າໃຈຜິດ: ການອຸທອນ, ເຊິ່ງຄວບຄຸມໂດຍມາດຕາກ່ຽວກັບ hoger beroep ລວມທັງມາດຕາ 350 Rv, ບໍ່ໄດ້ຢຸດການບັງຄັບໃຊ້ໄວ້ຊົ່ວຄາວ. ເຈົ້າຂອງເຮືອນອາດຈະໄລ່ອອກໃນຂະນະທີ່ມັນຍັງຄ້າງຢູ່.

ຜູ້ເຊົ່າສາມາດຂໍໃຫ້ສານອຸທອນໂຈະການບັງຄັບໃຊ້, ໃນການທົດສອບທີ່ຈຳກັດໂດຍທົ່ວໄປຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີຄວາມຜິດພາດທາງດ້ານກົດໝາຍ ຫຼື ຂໍ້ເທັດຈິງ ຫຼື ເຫດສຸກເສີນທີ່ຜູ້ພິພາກສາຄົນທຳອິດບໍ່ສາມາດພິຈາລະນາໄດ້. ອີກທາງເລືອກໜຶ່ງ, ລາວສາມາດນຳເອົາຂໍ້ຂັດແຍ່ງກ່ຽວກັບການບັງຄັບໃຊ້ ( executiegeschil ) ຕໍ່ໜ້າຜູ້ພິພາກສາບັນເທົາທຸກຊົ່ວຄາວພາຍໃຕ້ມາດຕາ 438 Rv, ໂດຍໂຕ້ຖຽງວ່າການບັງຄັບໃຊ້ຄຳຕັດສິນໃນປັດຈຸບັນແມ່ນການລ່ວງລະເມີດສິດ. ທັງສອງບໍ່ແມ່ນການດຳເນີນຄະດີຄືນໃໝ່. ທັງສອງຢ່າງນີ້ໝາຍເຖິງການອຸທອນທີ່ນຳມາພາຍໃນເວລາ, ແລະໄລຍະເວລາແມ່ນສັ້ນ: ສາມເດືອນນັບຈາກມື້ທີ່ມີຄຳຕັດສິນໃນຄະດີທຳມະດາ, ແຕ່ພຽງແຕ່ສີ່ອາທິດນັບຈາກຄຳຕັດສິນໃນ kort geding (ມາດຕາ 339 Rv).

ເສັ້ນທາງການສັ່ງຫ້າມຊົ່ວຄາວ (kort ginging)

ການຕັດສິນຄະດີອາຍາ (kort geding) ແມ່ນການດຳເນີນຄະດີສະຫຼຸບຕໍ່ໜ້າຜູ້ພິພາກສາຊົ່ວຄາວ ( voorzieningenrechter ) ພາຍໃຕ້ມາດຕາທີ່ເລີ່ມຕົ້ນທີ່ມາດຕາ 254 Rv. ມັນໃຫ້ການຕັດສິນໃຈຊົ່ວຄາວ, ໂດຍປົກກະຕິແລ້ວພາຍໃນສອງສາມອາທິດ, ແຕ່ມັນບໍ່ສາມາດຍົກເລີກສັນຍາໄດ້. ນັ້ນແມ່ນຂໍ້ຈຳກັດທີ່ສຳຄັນ: ເຈົ້າຂອງເຮືອນບໍ່ສາມາດໄດ້ຮັບຜົນຜູກມັດໃນ kort geding, ພຽງແຕ່ມີຄຳສັ່ງໃຫ້ຍ້າຍອອກເທົ່ານັ້ນ.

ມັນເປີດໃຫ້ເຈົ້າຂອງເຮືອນເທົ່ານັ້ນໃນກໍລະນີທີ່ການຮຽກຮ້ອງແມ່ນຮີບດ່ວນ ແລະ ຜົນຂອງການດຳເນີນຄະດີປົກກະຕິບໍ່ມີຄວາມສົງໃສຢ່າງຈິງຈັງ - ການກໍ່ຄວາມລຳຄານຮ້າຍແຮງ, ການນຳໃຊ້ຊັບສິນທາງອາຍາ, ການຍຶດຄອງຢ່າງຕໍ່ເນື່ອງຫຼັງຈາກການເຊົ່າໄດ້ສິ້ນສຸດລົງຢ່າງຈະແຈ້ງ, ຫຼື ການຍຶດຄອງໂດຍບໍ່ມີກຳມະສິດ. ກໍລະນີໜີ້ສິນທີ່ງ່າຍດາຍບໍ່ຄ່ອຍມີຄຸນສົມບັດ: ຜົນປະໂຫຍດຂອງຜູ້ເຊົ່າໃນເຮືອນຂອງລາວມີຫຼາຍກວ່າຄວາມສົນໃຈຂອງເຈົ້າຂອງເຮືອນໃນຄວາມໄວ.

ສຳລັບຜູ້ເຊົ່າຢ່າງໜ້ອຍມັນກໍ່ມີປະໂຫຍດຄືກັນ: ມັນເປັນເຄື່ອງມືຕໍ່ຕ້ານເຈົ້າຂອງເຮືອນທີ່ໄດ້ປ່ຽນກະແຈ, ແລະ ສຳລັບການຢຸດຢັ້ງການໄລ່ອອກທີ່ໄດ້ປະກາດໄວ້ບ່ອນທີ່ສະຖານະການໄດ້ປ່ຽນແປງຢ່າງເດັດຂາດ.

ຜູ້ບຸກລຸກ, ສະຖານທີ່ທຸລະກິດ ແລະ ຜູ້ຢູ່ອາໄສທີ່ບໍ່ມີໃບຕາດິນ

ກະປູ

ການນັ່ງຍ່ອງແມ່ນການກະທຳຜິດທາງອາຍາ, ແລະມີສອງຂໍ້ຫາຄື: ການຮຽກຮ້ອງທາງແພ່ງໂດຍເຈົ້າຂອງ, ຫຼື ການອະນຸມັດໂດຍອົງການໄອຍະການ. ໃນຄຳຕັດສິນລົງວັນທີ 28 ຕຸລາ 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) ສານ Hoge Raad ໄດ້ຖືວ່າການໄລ່ອອກໃນຂໍ້ຫາທາງອາຍາແມ່ນຮ້າຍແຮງຫຼາຍ ເຊິ່ງເປັນການແຊກແຊງສິດທິໃນການເຄົາລົບນັບຖືເຮືອນພາຍໃຕ້ມາດຕາ 8 ຂອງ ECHR ເຊິ່ງຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີການທົບທວນຄືນທາງຕຸລາການລ່ວງໜ້າ: ເຈົ້າໜ້າທີ່ຕ້ອງປະກາດເປັນລາຍລັກອັກສອນ, ອະນຸຍາດໃຫ້ຢ່າງໜ້ອຍເຈັດມື້ສຳລັບການອອກໃບສັ່ງປັບໃໝ, ແລະລໍຖ້າຄຳຕັດສິນຂອງຜູ້ພິພາກສາ, ຍົກເວັ້ນໃນສະຖານະການພິເສດເຊັ່ນ: ໄພຂົ່ມຂູ່ຕໍ່ຄວາມປອດໄພຂອງສາທາລະນະ.

ສະຖານທີ່ທຸລະກິດ

ຜູ້ເຊົ່າສະຖານທີ່ຂາຍຍ່ອຍ ແລະ ສະຖານທີ່ຕ້ອນຮັບພາຍໃຕ້ມາດຕາ 290 ແລະ ຕາມ BW ມີລະບອບການກຳນົດ ແລະ ເຫດຜົນຂອງການຢຸດຕິສັນຍາຂອງຕົນເອງ. ຜູ້ເຊົ່າສະຖານທີ່ທຸລະກິດອື່ນໆ - ສ່ວນໃຫຍ່ແມ່ນຫ້ອງການ ແລະ ພື້ນທີ່ອຸດສາຫະກຳ - ຕົກຢູ່ພາຍໃຕ້ມາດຕາ 7:230a BW: ເມື່ອສັນຍາເຊົ່າໄດ້ສິ້ນສຸດລົງ ແລະ ໄດ້ຮັບແຈ້ງການໃຫ້ຍ້າຍອອກ, ຜູ້ເຊົ່າອາດຈະຂໍໃຫ້ສານເຂດຂະຫຍາຍໄລຍະເວລາສຳລັບການຍ້າຍອອກ, ແລະ ການໄລ່ອອກຈະຖືກໂຈະໄວ້ໃນຂະນະທີ່ຄຳຮ້ອງຂໍດັ່ງກ່າວຍັງຄ້າງຢູ່. ຄຳຮ້ອງຂໍຕ້ອງເຮັດພາຍໃນສອງເດືອນນັບຈາກວັນທີທີ່ໄດ້ປະກາດໃຫ້ຍ້າຍອອກ, ແລະ ສານອາດຈະອະນຸຍາດໃຫ້ຂະຫຍາຍເວລາໄດ້ສູງສຸດສາມຄັ້ງ, ຄັ້ງລະໜຶ່ງປີ.

ຜູ້ຢູ່ອາໄສທີ່ບໍ່ມີຫົວຂໍ້

ຜູ້ໃດຜູ້ໜຶ່ງໃນຊັບສິນທີ່ບໍ່ມີສັນຍາ - ຄູ່ຮ່ວມຊີວິດຂອງຜູ້ເຊົ່າເກົ່າຖືກປະໄວ້, ແຂກທີ່ບໍ່ຍອມອອກໄປ, ຜູ້ຢູ່ອາໄສພາຍໃຕ້ສັນຍາຕ້ານການເຊົ່າທີ່ໝົດອາຍຸ - ຈະບໍ່ມີຄວາມໝັ້ນຄົງໃນການຄອບຄອງ, ແລະເຫຼົ່ານີ້ແມ່ນກໍລະນີການເຊົ່າທີ່ຈະແຈ້ງທີ່ສຸດ. ຂໍ້ຄວນລະວັງແມ່ນວ່າ ການຈັດການທີ່ມີປ້າຍວ່າຕ້ານການເຊົ່າບາງຄັ້ງຖືກຖືວ່າເປັນການເຊົ່າ, ໂດຍມີການປົກປ້ອງທີ່ນຳມາໃຫ້.

ເຈົ້າໜ້າທີ່ຕຳຫຼວດ, ຜູ້ປະກາດ ແລະ ຊັບສິນ

ມີພຽງເຈົ້າໜ້າທີ່ສານ ( gerechtsdeurwaarder ) ເທົ່ານັ້ນທີ່ສາມາດບັງຄັບໃຊ້ຄຳສັ່ງໄລ່ອອກໄດ້, ແລະ ລາວເປັນເຈົ້າໜ້າທີ່ລັດ, ບໍ່ແມ່ນພະນັກງານຂອງເຈົ້າຂອງເຮືອນ. ລາວຮັບໃຊ້ຄຳຕັດສິນ, ສັ່ງໃຫ້ຜູ້ເຊົ່າຍ້າຍອອກ, ຈາກນັ້ນປະກາດການໄລ່ອອກໂດຍການຂູດຮີດຕື່ມອີກ. ການໄລ່ອອກໂດຍບັງຄັບແມ່ນຄວບຄຸມໂດຍມາດຕາກ່ຽວກັບ gedwongen ontruiming, ມາດຕາ 555 ຫາ 562 Rv. ມາດຕາ 555 Rv ກຳນົດໄລຍະເວລາຕໍ່າສຸດສາມມື້ລະຫວ່າງຄຳສັ່ງນັ້ນແລະການໄລ່ອອກ; ໄລຍະເວລາຕໍ່າສຸດທີ່ກົດໝາຍກຳນົດໄວ້ນັ້ນບໍ່ແມ່ນໄລຍະເວລາໂດຍສະໝັກໃຈທີ່ຍາວກວ່າທີ່ກຳນົດໄວ້ໃນຄຳຕັດສິນ.

ໃນມື້ທີ່ເຈົ້າໜ້າທີ່ອາດຈະໂທຫາຕຳຫຼວດເພື່ອເຂົ້າເຖິງ ແລະ ຮັກສາຄວາມເປັນລະບຽບຮຽບຮ້ອຍ, ແລະ ຊ່າງກະແຈ. ເຈົ້າຂອງເຮືອນຈະຈັດແຈງ ແລະ ຈ່າຍເງິນໃຫ້ຜູ້ຍ້າຍອອກກ່ອນ, ແລະ ສິ່ງຂອງທີ່ປະໄວ້ຈະຖືກນຳອອກໄປ. ສິ່ງທີ່ເກີດຂຶ້ນກັບສິ່ງຂອງເຫຼົ່ານັ້ນບໍ່ແມ່ນເລື່ອງຂອງການປະຕິບັດໃນທ້ອງຖິ່ນອີກຕໍ່ໄປ. ເທດສະບານຕ້ອງເອົາສິນຄ້າໄປເກັບໄວ້, ໂດຍມີຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຂອງຝ່າຍທີ່ບັງຄັບໃຊ້ຄຳຕັດສິນ, ແລະ ກົດລະບຽບກ່ຽວກັບການບັງຄັບໃຊ້ທາງບໍລິຫານຈະນຳໃຊ້ກັບການເກັບຮັກສານັ້ນ (ມາດຕາ 556 Rv, ອ້າງອີງເຖິງມາດຕາ 5:29 ແລະ 5:30 Awb). ການເກັບຮັກສາຈະດຳເນີນໄປເຖິງສິບສາມອາທິດ, ຫຼັງຈາກນັ້ນສິນຄ້າອາດຈະຖືກຂາຍ ຫຼື ທຳລາຍ; ບ່ອນທີ່ສິນຄ້າຖືກຂາຍ, ເຈົ້າຂອງເດີມຈະຮຽກຮ້ອງເອົາເງິນທີ່ໄດ້ຮັບເປັນເວລາສາມປີ. ສິນຄ້າທີ່ບໍ່ມີມູນຄ່າທີ່ສົມເຫດສົມຜົນຕໍ່ເຈົ້າຂອງ, ແລະ ສິ່ງໃດກໍ່ຕາມທີ່ເປັນອັນຕະລາຍ ຫຼື ເສື່ອມສະພາບໄດ້, ອາດຈະໄປໄດ້ທັນທີ. ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຈະໄປຮອດຜູ້ເຊົ່າຜ່ານເຈົ້າຂອງເຮືອນ, ບໍ່ແມ່ນຜ່ານໃບບິນຈາກເທດສະບານ.

ການໄລ່ອອກສາມາດຖືກຍົກເລີກໄດ້ຈົນຮອດນາທີສຸດທ້າຍ. ເຈົ້າໜ້າທີ່ຈະຢຸດການໄລ່ອອກເປັນປະຈຳ ເມື່ອເງິນທີ່ຄ້າງຊຳລະ ແລະ ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຕ່າງໆໄດ້ຖືກຈ່າຍເຕັມຈຳນວນ, ຫຼື ເມື່ອມີການຕົກລົງກັນ ແລະ ເຈົ້າຂອງເຮືອນສັ່ງໃຫ້ຢຸດການໄລ່ອອກ. ແຕ່ຄວາມຍືດຫຍຸ່ນຈະຫຼຸດລົງຢ່າງໄວວາ ເມື່ອຜູ້ໄລ່ອອກຖືກຈອງແລ້ວ.

ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍ, ແລະໃຜເປັນຜູ້ຈ່າຍ

ຄ່າທຳນຽມສານ ( griffierecht ) ໃນຄະດີຍ່ອຍໃນປີ 2026 ແມ່ນຂຶ້ນກັບມູນຄ່າຂອງການຮຽກຮ້ອງ ແລະ ວ່າຜູ້ຮຽກຮ້ອງເປັນບໍລິສັດ ຫຼື ບຸກຄົນ. ຄ່າທຳນຽມເຫຼົ່ານີ້ມີຕັ້ງແຕ່ €139 ແລະ €93 ຕາມລຳດັບສຳລັບການຮຽກຮ້ອງສູງເຖິງ €500, ຈົນເຖິງ €350 ແລະ €233 ສູງເຖິງ €1,500, ຈົນເຖິງ €1,504 ແລະ €753 ສູງກວ່າ €12,500. ບັນດາຝ່າຍທີ່ມີລາຍໄດ້ຈຳກັດຈ່າຍ €93 ໃນກຸ່ມສ່ວນໃຫຍ່, ແລະ ບໍ່ມີການຄິດຄ່າທຳນຽມ VAT.

ນອກຈາກນັ້ນ, ບວກກັບຄ່າທຳນຽມຂອງເຈົ້າໜ້າທີ່ຕຳຫຼວດ, ເຊິ່ງຖືກກຳນົດໂດຍ Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders ແລະ ຖືກດັດສະນີໃນແຕ່ລະເດືອນມັງກອນ: ໃນປີ 2026, €136.71 ສຳລັບການຍື່ນຄຳຕັດສິນທີ່ມີຜົນບັງຄັບໃຊ້ ແລະ €322.59 ສຳລັບການໄລ່ອອກໂດຍບັງຄັບ. ຄ່າຍົກຍ້າຍ, ຄ່າເກັບຮັກສາ ແລະ ຄ່າທຳນຽມທາງກົດໝາຍຂອງເຈົ້າຂອງເຮືອນເອງແມ່ນຢູ່ເທິງສຸດຂອງອັດຕາພາສີເຫຼົ່ານັ້ນ ແລະ ບໍ່ໄດ້ຖືກກຳນົດໂດຍສິ່ງໃດ, ສະນັ້ນຈຳນວນທັງໝົດຈະໝູນວຽນກັບຂະໜາດຂອງຊັບສິນ ແລະ ສະຖານະທີ່ມັນຖືກປະໄວ້.

ຝ່າຍທີ່ເສຍຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຂອງຜູ້ຊະນະ, ແຕ່ຄຳສັ່ງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຂອງໂຮນລັງແມ່ນການປະກອບສ່ວນໃນຂະໜາດຄົງທີ່, ບໍ່ແມ່ນການຊົດເຊີຍເຕັມຈຳນວນ, ແລະປົກກະຕິແລ້ວຕໍ່າກວ່າຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທາງກົດໝາຍຕົວຈິງ. ສຳລັບເຈົ້າຂອງເຮືອນ, ການໄລ່ອອກທີ່ປະສົບຜົນສຳເລັດມັກຈະເປັນການສູນເສຍທາງດ້ານການເງິນ, ເພາະວ່າຄຳສັ່ງ ແລະ ໜີ້ສິນທີ່ຄ້າງຊຳລະແມ່ນຖືກບັງຄັບໃຊ້ຕໍ່ຜູ້ເຊົ່າທີ່ບໍ່ມີເງິນຕາມຄຳນິຍາມ. ສຳລັບຜູ້ເຊົ່າ, ການເສຍໝາຍເຖິງໜີ້ສິນທີ່ຄ້າງຊຳລະ, ດອກເບ້ຍ, ຄ່າທຳນຽມສານ ແລະ ເຈົ້າໜ້າທີ່ຕຳຫຼວດ, ການຍ້າຍອອກ ແລະ ການເກັບຮັກສານອກເໜືອໄປຈາກການຊອກຫາບ່ອນຢູ່ອາໄສ - ແລະ ໜີ້ສິນຍັງຄົງຢູ່ຫຼັງຈາກການໄລ່ອອກ.

ຜູ້ເຊົ່າຢູ່ໃນສະຖານະການທີ່ມີຄວາມສ່ຽງ

ການມີລູກບໍ່ໄດ້ໃຫ້ສິດຜູ້ເຊົ່າຢູ່ຕໍ່, ແຕ່ມັນເປັນສະຖານະການທີ່ຖືກພິຈາລະນາພາຍໃຕ້ຂໍ້ຍົກເວັ້ນໃນມາດຕາ 6:265 BW, ແລະເປັນເຫດຜົນທີ່ໜັກແໜ້ນສຳລັບຜູ້ພິພາກສາທີ່ຈະກົດດັນທັງສອງຝ່າຍໃຫ້ບັນລຸຂໍ້ຕົກລົງ. ສານມັກຈະອອກຄຳຕັດສິນ "ໂອກາດສຸດທ້າຍ": ການຍຸບເລີກ ແລະ ການໄລ່ອອກຖືກສັ່ງ, ແຕ່ບໍ່ໄດ້ຖືກບັງຄັບໃຊ້ຕາບໃດທີ່ຜູ້ເຊົ່າປະຕິບັດຕາມຕາຕະລາງເວລາທີ່ໄດ້ຕົກລົງກັນ.

ຜູ້ເຊົ່າທີ່ໄດ້ຮັບການຍອມຮັບໃນການຈັດການປັບໂຄງສ້າງໜີ້ສິນຕາມກົດໝາຍແມ່ນເຂັ້ມແຂງກວ່າ, ເພາະວ່າການຢຸດຊົ່ວຄາວຈຳກັດສິ່ງທີ່ເຈົ້າໜີ້ສ່ວນບຸກຄົນອາດຈະບັງຄັບໃຊ້. ພາຍໃຕ້ມາດຕາ 305 ຂອງກົດໝາຍວ່າດ້ວຍການລົ້ມລະລາຍ, ເຈົ້າຂອງເຮືອນບໍ່ສາມາດຍົກເລີກສັນຍາເຊົ່າ ຫຼື ຂັບໄລ່ຍ້ອນຄ່າເຊົ່າຄ້າງຊຳລະທີ່ເກີດຂຶ້ນກ່ອນການຈັດການປັບໂຄງສ້າງໜີ້ສິນຈະມີຜົນບັງຄັບໃຊ້, ແລະ ການໄລ່ອອກທີ່ກຳລັງດຳເນີນຢູ່ແລ້ວໃນໜີ້ເກົ່ານັ້ນຈະຖືກໂຈະໂດຍການດຳເນີນງານຂອງກົດໝາຍ. ການປົກປ້ອງແມ່ນມີເງື່ອນໄຂ: ຜູ້ເຊົ່າຕ້ອງຈ່າຍຄ່າເຊົ່າແຕ່ລະງວດທີ່ຫຼຸດລົງຕາມເວລານັບແຕ່ນັ້ນເປັນຕົ້ນໄປ, ແລະ ໜີ້ຄ້າງຊຳລະໃໝ່ຈະເຮັດໃຫ້ເຈົ້າຂອງເຮືອນມີອຳນາດໃນການຢຸດ ແລະ ຂັບໄລ່ຄືນ. ຜູ້ເຊົ່າທີ່ປະເຊີນກັບການຖືກໄລ່ອອກຄວນສະໝັກຂໍຄວາມຊ່ວຍເຫຼືອດ້ານໜີ້ສິນຂອງເທດສະບານທັນທີ; ເຈົ້າຂອງເຮືອນຄວນກວດສອບວ່າໃບສະໝັກກຳລັງດຳເນີນການຢູ່ແລ້ວຫຼືບໍ່.

ນັບຕັ້ງແຕ່ວັນທີ 1 ມັງກອນ 2021 ເປັນຕົ້ນມາ ປະເທດເນເທີແລນໄດ້ດຳເນີນລະບົບເຕືອນໄພລ່ວງໜ້າແຫ່ງຊາດ. ເຈົ້າຂອງເຮືອນ, ຜູ້ສະໜອງພະລັງງານ, ບໍລິສັດນ້ຳ ແລະ ບໍລິສັດປະກັນໄພສຸຂະພາບຕ້ອງລາຍງານໜີ້ຄ້າງຊຳລະຕໍ່ເທດສະບານ, ໂດຍບໍ່ໄດ້ຮັບຄວາມຍິນຍອມຈາກຜູ້ເຊົ່າ, ເມື່ອຄວາມພະຍາຍາມເກັບເງິນຂອງຕົນເອງລົ້ມເຫຼວ. ພາຍໃຕ້ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍການເກັບເງິນລ່ວງໜ້າ (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening), ເທດສະບານຕ້ອງຕອບທຸກສັນຍານດ້ວຍການສະເໜີການສົນທະນາຄັ້ງທຳອິດ; ມາດຕາ 3 ແລະ 4 ຂອງກົດໝາຍດັ່ງກ່າວກຳນົດໃຫ້ເຮັດພາຍໃນສີ່ອາທິດ, ຫຼື ສາມມື້ເຮັດວຽກໃນກໍລະນີທີ່ສະຖານະການຮີບດ່ວນ - ຕົວຢ່າງມາດຕະຖານແມ່ນການໄລ່ອອກທີ່ໃກ້ຈະເກີດຂຶ້ນ. ບໍລິສັດທີ່ຢູ່ອາໄສຖືວ່າການເຂົ້າຫາຂໍ້ມູນເປັນເງື່ອນໄຂເບື້ອງຕົ້ນຂອງການດຳເນີນຄະດີ.

ການຊີ້ ນຳ ພາກປະຕິບັດ

ສໍາລັບເຈົ້າຂອງເຮືອນ:

• ຢ່າເອົາເລື່ອງເຂົ້າໄປໃນມືຂອງທ່ານເອງ.
• ບັນທຶກທຸກຢ່າງໄວ້: ປື້ມບັນຊີຄ່າເຊົ່າ, ບັນທຶກເຕືອນ, ຈົດໝາຍຮຽກຮ້ອງ, ຂໍ້ສະເໜີການຈັດແຈງ, ລົງວັນທີຮັບຄຳຮ້ອງທຸກຈາກເພື່ອນບ້ານ.
• ໃຫ້ແຈ້ງການເປັນລາຍລັກອັກສອນກ່ຽວກັບການຜິດນັດກ່ອນທີ່ຈະຟ້ອງຮ້ອງ, ແລະປ່ອຍໃຫ້ໜີ້ຄ້າງຊຳລະຜ່ານເກນການຍອມຮັບຢ່າງຈະແຈ້ງແທນທີ່ຈະຟ້ອງຮ້ອງກ່ອນກຳນົດ ແລະ ເສຍໃນຂໍ້ຍົກເວັ້ນ.
• ລາຍງານໜີ້ຄ້າງຊຳລະຕໍ່ເທດສະບານຕາມຄວາມຕ້ອງການ, ແລະ ສາມາດພິສູດໄດ້.

ສໍາລັບຜູ້ເຊົ່າ:

• ຢ່າລະເລີຍໝາຍຮຽກ; ຄະດີທີ່ຖືກປ້ອງກັນແມ່ນແຕກຕ່າງຈາກຄະດີທີ່ຜິດນັດຫຼາຍ.
• ເຂົ້າຮ່ວມການພິຈາລະນາຄະດີ ຫຼື ຍື່ນຄຳຮ້ອງປົກປ້ອງເປັນລາຍລັກອັກສອນລ່ວງໜ້າ; ການພິຈາລະນາຄະດີແມ່ນບໍ່ເສຍຄ່າໃຊ້ຈ່າຍ ແລະ ບໍ່ຕ້ອງການທະນາຍຄວາມ.
• ສະໝັກຂໍຄວາມຊ່ວຍເຫຼືອດ້ານໜີ້ສິນຂອງເທດສະບານໃນທັນທີ, ນຳເອົາຫຼັກຖານມາພິຈາລະນາຄະດີ, ແລະ ຈ່າຍເງິນໃຫ້ຢ່າງສະໝໍ່າສະເໝີເຖິງແມ່ນວ່າທ່ານບໍ່ສາມາດຈ່າຍໄດ້ທຸກຢ່າງກໍຕາມ.
• ຖ້າເຈົ້າຂອງເຮືອນໄດ້ປ່ຽນກະແຈ ຫຼື ຕັດໄຟຟ້າ, ໃຫ້ຮັບຄໍາແນະນໍາໃນມື້ດຽວກັນ.
• ເຂົ້າໃຈວ່າການອຸທອນຈະບໍ່ຢຸດການໄລ່ອອກດ້ວຍຕົວມັນເອງ.