ການສິ້ນສຸດການເຊົ່າທີ່ຢູ່ອາໄສ: ເຈົ້າຂອງເຮືອນອາດຈະຢຸດຕິສັນຍາເຊົ່າໄດ້ເມື່ອໃດ?

ເຈົ້າຂອງເຮືອນສາມາດຢຸດຕິສັນຍາເຊົ່າທີ່ຢູ່ອາໄສໂດຍທີ່ຜູ້ເຊົ່າບໍ່ຍອມຜ່ານສານຂັ້ນເມືອງ ( kantonrechter ): ໂດຍການແຈ້ງໃຫ້ຊາບຕາມເຫດຜົນທາງກົດໝາຍ ແລະ ຈາກນັ້ນຂໍໃຫ້ສານກຳນົດວັນສິ້ນສຸດ, ຫຼື ໂດຍການຂໍໃຫ້ສານຍົກເລີກສັນຍາເຊົ່າ ເນື່ອງຈາກຜູ້ເຊົ່າໄດ້ລະເມີດຢ່າງຮ້າຍແຮງ. ໃນທາງກົງກັນຂ້າມ, ຜູ້ເຊົ່າສາມາດຢຸດຕິສັນຍາເຊົ່າໄດ້ງ່າຍໆໂດຍການແຈ້ງໃຫ້ຊາບ.

ບົດຄວາມນີ້ກວມເອົາທີ່ພັກອາໄສແບບຄົບວົງຈອນ ແລະ ແບບບໍ່ມີຂອບເຂດ, ທັງໃນຂະແໜງສັງຄົມ ແລະ ເອກະຊົນ; ສະຖານທີ່ທຸລະກິດແມ່ນຢູ່ນອກເໜືອຈາກຂອບເຂດຂອງມັນ.

ສັນຍາເຊົ່າທີ່ຢູ່ອາໄສມີປະເພດໃດແດ່?

ຄວາມແຕກຕ່າງທີ່ສຳຄັນແມ່ນລະຫວ່າງການເຊົ່າແບບບໍ່ມີກຳນົດ ແລະ ການເຊົ່າຊົ່ວຄາວ. ນັບຕັ້ງແຕ່ວັນທີ 1 ກໍລະກົດ 2024 ເປັນຕົ້ນໄປ, ການເຊົ່າແບບບໍ່ມີກຳນົດແມ່ນເປັນເລື່ອງປົກກະຕິອີກຄັ້ງ ແລະ ສັນຍາຊົ່ວຄາວແມ່ນອະນຸຍາດໃຫ້ສະເພາະກຸ່ມສະເພາະເທົ່ານັ້ນ.

ການເຊົ່າເປັນໄລຍະເວລາທີ່ບໍ່ມີກຳນົດເວລາໃຫ້ການປົກປ້ອງສູງສຸດແກ່ຜູ້ເຊົ່າ. ເຈົ້າຂອງເຮືອນສາມາດຢຸດຕິສັນຍາໄດ້ພຽງແຕ່ບົນພື້ນຖານທາງກົດໝາຍເທົ່ານັ້ນ, ໂດຍການແຈ້ງໃຫ້ຊາບໃນແບບຟອມທີ່ກຳນົດໄວ້ ແລະ ຖ້າຜູ້ເຊົ່າບໍ່ເຫັນດີ, ກໍ່ຈະມີການຕັດສິນຂອງສານ. ທັງສອງຝ່າຍຕ້ອງປະຕິບັດຕາມໄລຍະເວລາແຈ້ງການຕາມກົດໝາຍ.

ພາຍໃຕ້ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍສັນຍາເຊົ່າແບບຖາວອນ ( Wet vaste huurcontracten ), ເຊິ່ງມີຜົນບັງຄັບໃຊ້ໃນວັນທີ 1 ກໍລະກົດ 2024, ເຈົ້າຂອງເຮືອນອາດຈະສະເໜີສັນຍາຊົ່ວຄາວໃໝ່ໃຫ້ກັບກຸ່ມສະເພາະເທົ່ານັ້ນ. ອີງຕາມລັດຖະບານໂຮນລັງ, ສິ່ງເຫຼົ່ານີ້ລວມມີນັກຮຽນທີ່ມາຮຽນຢູ່ໃນເທດສະບານອື່ນ, ຜູ້ທີ່ຍ້າຍໄປເຮັດວຽກຊົ່ວຄາວ ຫຼື ປັບປຸງເຮືອນຂອງເຂົາເຈົ້າ, ຜູ້ທີ່ມາຈາກການດູແລສັງຄົມ ຫຼື ໃນສະຖານະການທີ່ຢູ່ອາໄສສຸກເສີນ, ຜູ້ເຊົ່າທີ່ໄດ້ຮັບໂອກາດຄັ້ງທີສອງຫຼັງຈາກສັນຍາກ່ອນໜ້ານີ້ສິ້ນສຸດລົງ, ແລະ ພໍ່ແມ່ທີ່ແຍກກັນຢູ່ຜູ້ທີ່ຕ້ອງການທີ່ຢູ່ອາໄສຊົ່ວຄາວຢູ່ໃກ້ລູກຂອງເຂົາເຈົ້າ. ສັນຍາດັ່ງກ່າວມີອາຍຸສູງສຸດສອງປີ. ເຈົ້າຂອງເຮືອນຕ້ອງແຈ້ງໃຫ້ຜູ້ເຊົ່າຊາບເປັນລາຍລັກອັກສອນໜຶ່ງຫາສາມເດືອນກ່ອນວັນສິ້ນສຸດ; ສັນຍາຊົ່ວຄາວທີ່ຕໍ່ອາຍຸຈະກາຍເປັນສັນຍາສຳລັບໄລຍະເວລາທີ່ບໍ່ມີກຳນົດ.

ສັນຍາຊົ່ວຄາວທີ່ສຳເລັດກ່ອນວັນທີ 1 ກໍລະກົດ 2024 ຍັງຄົງຮັກສາກົດລະບຽບເດີມຂອງມັນໄວ້. ກ່ອນໜ້ານີ້, ເຮືອນທີ່ມີຫ້ອງແຖວສາມາດໃຫ້ເຊົ່າໄດ້ສູງສຸດສອງປີ ແລະ ທີ່ພັກທີ່ບໍ່ມີຫ້ອງແຖວສາມາດໃຫ້ເຊົ່າໄດ້ສູງສຸດຫ້າປີ, ເຊັ່ນ: ຫ້ອງໃນເຮືອນລວມ.

ລັດຖະບານຍັງກຳລັງປຶກສາຫາລືກ່ຽວກັບຮ່າງກົດໝາຍວ່າດ້ວຍສັນຍາເຊົ່າທີ່ເໝາະສົມ ( wetsvoorstel passende huurcontracten ) ເຊິ່ງຈະຈຳກັດການເຊົ່າໄລຍະສັ້ນໄວ້ພຽງ 30 ມື້ ແລະ ສ້າງພື້ນທີ່ຫຼາຍຂຶ້ນສຳລັບສັນຍາຊົ່ວຄາວສຳລັບນັກຮຽນ ແລະ ແຮງງານອົບພະຍົບ. ການປຶກສາຫາລືສາທາລະນະໄດ້ດຳເນີນໄປຕັ້ງແຕ່ວັນທີ 2 ກໍລະກົດ ຫາ 28 ສິງຫາ 2026; ຮ່າງກົດໝາຍດັ່ງກ່າວຍັງບໍ່ທັນໄດ້ຮັບການຮັບຮອງ, ສະນັ້ນກົດລະບຽບໃນປະຈຸບັນຍັງຄົງມີຜົນບັງຄັບໃຊ້ຢູ່.

ຄວາມແຕກຕ່າງລະຫວ່າງການແຈ້ງການ ແລະ ການຍຸບເລີກແມ່ນຫຍັງ?

ແຈ້ງການ ( opzegging ) ສິ້ນສຸດສັນຍາເຊົ່າດ້ວຍໄລຍະເວລາແຈ້ງການ ແລະ ສຳລັບເຈົ້າຂອງເຮືອນ, ມີເຫດຜົນທາງກົດໝາຍ. ການຍົກເລີກ ( ontbinding ) ສິ້ນສຸດສັນຍາເຊົ່າເພາະວ່າຝ່າຍໃດຝ່າຍໜຶ່ງບໍ່ໄດ້ປະຕິບັດ, ແລະ ສຳລັບສັນຍາເຊົ່າທີ່ຢູ່ອາໄສ ມັນຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີການຕັດສິນຂອງສານ.

ແຈ້ງ​ການ

ພາຍໃຕ້ມາດຕາ 7:271 ຂອງປະມວນກົດໝາຍແພ່ງຂອງໂຮນລັງ (BW), ແຈ້ງການຕ້ອງໄດ້ສົ່ງໂດຍໝາຍຂອງເຈົ້າໜ້າທີ່ຕຳຫຼວດ ຫຼື ໂດຍຈົດໝາຍຈົດທະບຽນ. ຖ້າຄູ່ສົມລົດ ຫຼື ຄູ່ຮ່ວມຊີວິດຂອງຜູ້ເຊົ່າເປັນຜູ້ເຊົ່າຮ່ວມ, ແຈ້ງການຕ້ອງໄດ້ສົ່ງໃຫ້ແຕ່ລະຄົນແຍກຕ່າງຫາກ. ເຈົ້າຂອງເຮືອນຕ້ອງລະບຸເຫດຜົນສຳລັບການແຈ້ງການ; ຖ້າບໍ່ມີແຈ້ງການ, ແຈ້ງການຈະເປັນໂມຄະ.

ໄລຍະເວລາແຈ້ງການແມ່ນ:

• ສຳລັບຜູ້ເຊົ່າ: ເທົ່າກັບໄລຍະເວລາຈ່າຍຄ່າເຊົ່າ, ຢ່າງໜ້ອຍໜຶ່ງເດືອນ ແລະ ສູງສຸດສາມເດືອນ;
• ສຳລັບເຈົ້າຂອງເຮືອນ: ຢ່າງໜ້ອຍສາມເດືອນ, ຕໍ່ເວລາອອກໄປອີກໜຶ່ງເດືອນສຳລັບແຕ່ລະປີເຕັມທີ່ຜູ້ເຊົ່າໄດ້ອາໄສຢູ່ໃນເຮືອນ, ສູງສຸດບໍ່ເກີນຫົກເດືອນ.

ຫຼັງຈາກແຈ້ງການຂອງເຈົ້າຂອງເຮືອນ, ຜູ້ເຊົ່າມີເວລາຫົກອາທິດເພື່ອບອກວ່າລາວເຫັນດີຫຼືບໍ່. ຖ້າຜູ້ເຊົ່າບໍ່ເຫັນດີເປັນລາຍລັກອັກສອນ, ສັນຍາເຊົ່າຈະສືບຕໍ່ໄປຕາມກົດໝາຍຈົນກວ່າສານຈະຕັດສິນດ້ວຍຜົນສຸດທ້າຍ (ມາດຕາ 7:272 BW). ຫຼັງຈາກຫົກອາທິດນັ້ນ, ເຈົ້າຂອງເຮືອນສາມາດຂໍໃຫ້ສານກຳນົດວັນທີທີ່ສັນຍາເຊົ່າສິ້ນສຸດລົງ.

Dissolution

ການຍຸບເລີກຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີການລະເມີດໂດຍຜູ້ເຊົ່າ. ພາຍໃຕ້ມາດຕາ 7:231(1) BW, ສັນຍາເຊົ່າທີ່ຢູ່ອາໄສສາມາດຖືກຍຸບເລີກໄດ້ພຽງແຕ່ໃນເຫດຜົນທີ່ຜູ້ເຊົ່າບໍ່ໄດ້ປະຕິບັດຕາມສານ. ມີຂໍ້ຍົກເວັ້ນແຄບໆໃນມາດຕາ 7:231(2) BW, ຕົວຢ່າງເຊັ່ນເມື່ອເຈົ້າຄອງນະຄອນໄດ້ປິດເຮືອນຍ້ອນການຄ້າຂາຍຢາເສບຕິດພາຍໃຕ້ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍຝິ່ນ ຫຼື ຍ້ອນເຫດຜົນຂອງຄວາມເປັນລະບຽບຮຽບຮ້ອຍຂອງປະຊາຊົນ.

ເຈົ້າຂອງເຮືອນສາມາດແຈ້ງໃຫ້ຊາບໄດ້ດ້ວຍເຫດຜົນໃດແດ່?

ພຽງແຕ່ອີງໃສ່ເຫດຜົນທີ່ລະບຸໄວ້ໃນມາດຕາ 7:274(1) BW. ສານອະນຸຍາດໃຫ້ມີການຮຽກຮ້ອງເພື່ອຢຸດຕິສັນຍາເຊົ່າໄດ້ພຽງແຕ່ຖ້າມີເຫດຜົນໜຶ່ງໃນນັ້ນຖືກພິສູດແລ້ວ; ໂດຍສະຫຼຸບແລ້ວ:

• ຜູ້ເຊົ່າບໍ່ໄດ້ປະພຶດຕົວຕາມທີ່ຜູ້ເຊົ່າທີ່ດີຄວນເຮັດ, ຕົວຢ່າງເຊັ່ນ ຍ້ອນຄວາມລຳຄານຮ້າຍແຮງ ຫຼື ຄ່າເຊົ່າຄ້າງຊຳລະ.
• ຂໍ້ບັງຄັບການໄລ່ອອກທີ່ຖືກຕ້ອງ (ການຢຸດເຊົາ) ໄດ້ຖືກຕົກລົງກັນ, ຕົວຢ່າງເຊັ່ນ ເນື່ອງຈາກເຈົ້າຂອງເຮືອນ ຫຼື ຜູ້ຢູ່ອາໄສກ່ອນໜ້ານີ້ຕ້ອງການຍ້າຍກັບຄືນ, ໂດຍມີເງື່ອນໄຂວ່າເງື່ອນໄຂທີ່ເຂັ້ມງວດຂອງມາດຕາ 7:274(2) BW ໄດ້ຖືກຕອບສະໜອງ.
• ເຈົ້າຂອງເຮືອນຕ້ອງການເຮືອນຢ່າງຮີບດ່ວນເພື່ອການນຳໃຊ້ຂອງຕົນເອງ. ສານພິຈາລະນາຜົນປະໂຫຍດຂອງທັງສອງຝ່າຍ ແລະ ຜູ້ເຊົ່າຕ້ອງສາມາດໄດ້ຮັບທີ່ພັກທີ່ເໝາະສົມອື່ນໆ.
• ຜູ້ເຊົ່າປະຕິເສດຂໍ້ສະເໜີທີ່ສົມເຫດສົມຜົນເພື່ອເຂົ້າສູ່ສັນຍາເຊົ່າໃໝ່ສຳລັບເຮືອນຫຼັງດຽວກັນ, ພາຍໃຕ້ເງື່ອນໄຂຂອງບົດບັນຍັດດັ່ງກ່າວ.
• ເຈົ້າຂອງເຮືອນຕ້ອງການຮັບຮູ້ໜ້າທີ່ທີ່ແຜນສິ່ງແວດລ້ອມທີ່ກ່ຽວຂ້ອງ (ແຜນການຄຸ້ມຄອງ) ມອບໝາຍໃຫ້ຊັບສິນ.
• ເຮືອນເປັນສ່ວນໜຶ່ງຂອງເຮືອນຂອງເຈົ້າຂອງເຮືອນເອງ (ທີ່ພັກທີ່ບໍ່ມີເຄື່ອງໃຊ້ໃນເຮືອນຂອງເຈົ້າຂອງເຮືອນ), ແລະຜົນປະໂຫຍດຂອງເຈົ້າຂອງເຮືອນມີຫຼາຍກວ່າຜົນປະໂຫຍດຂອງຜູ້ເຊົ່າ.
• ເຮືອນຢູ່ໃນອາຄານທີ່ມີໃບອະນຸຍາດດ້ານສິ່ງແວດລ້ອມເປັນເວລາຈຳກັດສູງສຸດສິບຫ້າປີ, ແລະ ແຈ້ງການດັ່ງກ່າວຈະຖືກມອບໃຫ້ເມື່ອໃບອະນຸຍາດນັ້ນໝົດອາຍຸ.
• ເຈົ້າຂອງເຮືອນສ່ວນຕົວທີ່ໃຫ້ເຊົ່າເຮືອນຫຼັງດຽວຕ້ອງການຂາຍມັນ, ໂດຍໄດ້ອາໄສຢູ່ໃນເຮືອນດັ່ງກ່າວໃນຖານະເປັນເຈົ້າຂອງຢ່າງໜ້ອຍສອງປີກ່ອນສັນຍາເຊົ່າເລີ່ມຕົ້ນ, ແລະເຫດຜົນນີ້ໄດ້ຖືກຕົກລົງກັນຢ່າງຊັດເຈນໃນສັນຍາເຊົ່າ.
• ຜູ້ເຊົ່າພາຍໃຕ້ສັນຍາຊາວໜຸ່ມສະເພາະມີອາຍຸຄົບ 28 ປີ ແລະ ສາມາດໄດ້ຮັບທີ່ພັກອາໄສທີ່ເໝາະສົມອື່ນໆ.

ການນຳໃຊ້ດ້ວຍຕົນເອງຢ່າງຮີບດ່ວນແມ່ນພື້ນຖານທີ່ຮຽກຮ້ອງ. ຕົວຢ່າງເຊັ່ນເຈົ້າຂອງເຮືອນທີ່ຕ້ອງການອາໄສຢູ່ໃນເຮືອນດ້ວຍຕົນເອງ, ຫຼືສະມາຊິກໃນຄອບຄົວທີ່ໃກ້ຊິດຂອງເຈົ້າຂອງເຮືອນ. ສານພິຈາລະນາວ່າຄວາມຕ້ອງການຂອງເຈົ້າຂອງເຮືອນຮີບດ່ວນປານໃດ ແລະ ຜູ້ເຊົ່າສາມາດຊອກຫາທີ່ຢູ່ອາໄສທີ່ເໝາະສົມອື່ນໄດ້ຫຼືບໍ່.

ສານສາມາດຍົກເລີກສັນຍາເຊົ່າຍ້ອນການລະເມີດໄດ້ເມື່ອໃດ?

ຖ້າຜູ້ເຊົ່າບໍ່ປະຕິບັດພັນທະ, ເຈົ້າຂອງເຮືອນສາມາດຂໍໃຫ້ສານຍົກເລີກສັນຍາເຊົ່າໄດ້. ມີແຕ່ຄວາມລົ້ມເຫຼວທີ່ມີນ້ຳໜັກພຽງພໍເທົ່ານັ້ນທີ່ພິສູດໃຫ້ເຫັນເຖິງການຍົກເລີກສັນຍາເຊົ່າ, ແລະສານຈະພິຈາລະນາທຸກສະຖານະການ, ລວມທັງຜົນສະທ້ອນຕໍ່ຜູ້ເຊົ່າ.

ພື້ນຖານທາງກົດໝາຍແມ່ນມາດຕາ 6:265(1) BW: ທຸກໆຄວາມລົ້ມເຫຼວຂອງຝ່າຍໃດຝ່າຍໜຶ່ງໃນການປະຕິບັດຈະເຮັດໃຫ້ອີກຝ່າຍໜຶ່ງມີສິດທີ່ຈະຍົກເລີກສັນຍາ, ເວັ້ນເສຍແຕ່ວ່າຄວາມລົ້ມເຫຼວ, ໂດຍພິຈາລະນາເຖິງລັກສະນະພິເສດ ຫຼື ຄວາມສຳຄັນເລັກນ້ອຍຂອງມັນ, ບໍ່ໄດ້ໃຫ້ເຫດຜົນໃນການຍົກເລີກສັນຍາ. ໃນຄຳຕັດສິນລົງວັນທີ 28 ກັນຍາ 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) ສານສູງສຸດຂອງໂຮນລັງ ( Hoge Raad ) ໄດ້ຕັດສິນວ່າບໍ່ມີກົດລະບຽບພິເສດໃດໆທີ່ໃຊ້ກັບທີ່ຢູ່ອາໄສສັງຄົມ: ຂອບການເຮັດວຽກທົ່ວໄປນີ້ໃຫ້ພື້ນທີ່ພຽງພໍທີ່ຈະພິຈາລະນາທຸກສະຖານະການ, ລວມທັງຜົນປະໂຫຍດຂອງຜູ້ເຊົ່າໃນການຮັກສາເຮືອນ ແລະ ຄວາມສ່ຽງຂອງການບໍ່ມີທີ່ຢູ່ອາໄສ. ເຖິງແມ່ນວ່າຜູ້ເຊົ່າຈະບໍ່ປາກົດຕົວໃນສານ, ສານອາດຈະກວດສອບວ່າການລະເມີດດັ່ງກ່າວໃຫ້ເຫດຜົນຕໍ່ຜົນສະທ້ອນທີ່ຮ້າຍແຮງຂອງການໄລ່ອອກຫຼືບໍ່.

ການລະເມີດທີ່ພົບເລື້ອຍທີ່ສຸດແມ່ນ:

• ຄ່າເຊົ່າຄ້າງຊຳລະ. ພາຍໃຕ້ແນວທາງແຫ່ງຊາດຂອງສານຂັ້ນຕົ້ນ, ໂດຍຫຼັກການແລ້ວ ການຮຽກຮ້ອງການຍຸບເລີກຍ້ອນຄ່າເຊົ່າຄ້າງຊຳລະແມ່ນໄດ້ຮັບອະນຸຍາດ ຖ້າຄ່າເຊົ່າຄ້າງຊຳລະມີຈຳນວນສາມງວດຕໍ່ເດືອນ. ເຖິງຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ສານອາດຈະໃຫ້ໄລຍະເວລາແກ່ຜູ້ເຊົ່າໃນການຈ່າຍ ຫຼື ສັ່ງໃຫ້ຍຸບເລີກແບບມີເງື່ອນໄຂ.
• ຄວາມລຳຄານ. ຜູ້ເຊົ່າທີ່ບໍ່ປະພຶດຕົວເປັນຜູ້ເຊົ່າທີ່ດີ ແລະ ກໍ່ໃຫ້ເກີດຄວາມລຳຄານທີ່ຮ້າຍແຮງ ແລະ ສາມາດສະແດງອອກໄດ້ ເຊັ່ນ: ສຽງລົບກວນທາງໂຄງສ້າງ ຫຼື ໄພຂົ່ມຂູ່ຕໍ່ເພື່ອນບ້ານ ສາມາດສູນເສຍເຮືອນໄດ້. ເຈົ້າຂອງເຮືອນຕ້ອງສາມາດພິສູດຄວາມລຳຄານໄດ້.
• ການນໍາໃຊ້ທີ່ຂັດກັບຈຸດປະສົງທີ່ໄດ້ຕົກລົງກັນ. ການໃຊ້ເຮືອນເປັນສະຖານທີ່ດໍາເນີນທຸລະກິດ ຫຼື ສໍາລັບກິດຈະກໍາທາງອາຍາ ເຊັ່ນ: ຟາມກັນຊາ ແມ່ນການລະເມີດສັນຍາ.
• ການໃຫ້ເຊົ່າຕໍ່ໂດຍບໍ່ໄດ້ຮັບອະນຸຍາດ. ການໃຫ້ເຊົ່າເຮືອນທັງໝົດໂດຍບໍ່ໄດ້ຮັບອະນຸຍາດຈາກເຈົ້າຂອງເຮືອນແມ່ນການລະເມີດທີ່ຮ້າຍແຮງທີ່ສາມາດໃຫ້ເຫດຜົນໃນການຍຸບເລີກ.

ກ່ອນທີ່ເຈົ້າຂອງເຮືອນຈະຮຽກຮ້ອງການຍຸບເລີກ, ໂດຍປົກກະຕິແລ້ວເຂົາເຈົ້າຈະສົ່ງແຈ້ງການກ່ຽວກັບການຜິດນັດ ( ingebrekestelling ) ໃຫ້ຜູ້ເຊົ່າມີໄລຍະເວລາທີ່ສົມເຫດສົມຜົນເພື່ອແກ້ໄຂການລະເມີດ. ໃນກໍລະນີທີ່ມີການລະເມີດຮ້າຍແຮງທີ່ບໍ່ສາມາດແກ້ໄຂໄດ້, ເຊັ່ນ: ຟາມກັນຊາ, ຂັ້ນຕອນນີ້ອາດຈະບໍ່ຈຳເປັນ.

ຂັ້ນຕອນເຮັດວຽກແນວໃດ?

ຖ້າຜູ້ເຊົ່າບໍ່ອອກຈາກເຮືອນດ້ວຍຄວາມສະໝັກໃຈ, ເຈົ້າຂອງເຮືອນຕ້ອງໄປສານຂັ້ນຕົ້ນ. ເຈົ້າຂອງເຮືອນບໍ່ສາມາດຕັດສິນໃຈດ້ວຍຕົວເອງວ່າສັນຍາເຊົ່າໄດ້ສິ້ນສຸດລົງແລ້ວ, ເຖິງແມ່ນວ່າຜູ້ເຊົ່າໄດ້ລະເມີດສັນຍາຢ່າງຮ້າຍແຮງກໍຕາມ.

• ແຈ້ງການກ່ຽວກັບການຜິດນັດ: ສົ່ງຈົດໝາຍທີ່ລົງທະບຽນແລ້ວອະທິບາຍເຖິງການລະເມີດ ແລະ ກຳນົດເວລາທີ່ສົມເຫດສົມຜົນເພື່ອແກ້ໄຂມັນ. ຮັກສາຫຼັກຖານການສົ່ງມອບໄວ້.
• ໃບຮຽກ: ຖ້າຜູ້ເຊົ່າບໍ່ແກ້ໄຂການລະເມີດ, ເຈົ້າໜ້າທີ່ຕຳຫຼວດຈະອອກໃບຮຽກ ເຊິ່ງເຈົ້າຂອງເຮືອນອ້າງວ່າໄດ້ຍົກເລີກສັນຍາເຊົ່າ ແລະ ໄລ່ອອກ. ໃນຂັ້ນຕອນການແຈ້ງການ, ເຈົ້າຂອງເຮືອນຈະຂໍໃຫ້ສານກຳນົດວັນທີທີ່ສັນຍາເຊົ່າສິ້ນສຸດລົງ.
• ການພິຈາລະນາຄະດີ: ສານຮັບຟັງທັງສອງຝ່າຍ. ເຈົ້າຂອງເຮືອນຕ້ອງພິສູດການລະເມີດ ຫຼື ເຫດຜົນທີ່ຕ້ອງແຈ້ງໃຫ້ຊາບ; ຜູ້ເຊົ່າສາມາດສະເໜີຝ່າຍຂອງຕົນ ແລະ ສະຖານະການບັນເທົາທຸກໃດໆໄດ້.
• ຄຳຕັດສິນ: ສານອະນຸມັດ ຫຼື ປະຕິເສດການຮຽກຮ້ອງ. ຖ້າສານອະນຸມັດ, ສານຈະກຳນົດໄລຍະເວລາທີ່ຜູ້ເຊົ່າຕ້ອງອອກໄປ. ສານຈຳເປັນຕ້ອງຮູ້ວ່າເດັກນ້ອຍອາໄສຢູ່ໃນເຮືອນຫຼືບໍ່, ເພາະວ່າສິ່ງນັ້ນສາມາດນຳໄປສູ່ໄລຍະເວລາການຖືກໄລ່ອອກທີ່ຍາວນານກວ່າ.
• ການໄລ່ອອກ: ຖ້າຜູ້ເຊົ່າບໍ່ອອກໄປໂດຍສະໝັກໃຈ, ເຈົ້າໜ້າທີ່ຕຳຫຼວດສາມາດບັງຄັບໃຊ້ການໄລ່ອອກໄດ້.

ການດຳເນີນຄະດີສະຫຼຸບເປັນທາງເລືອກເມື່ອໃດ?

ໃນສະຖານະການຮີບດ່ວນ, ເຊັ່ນ: ການລົບກວນຮ້າຍແຮງ, ສະຖານະການອັນຕະລາຍ ຫຼື ການຄ້າຂາຍຢາເສບຕິດຈາກເຮືອນ, ເຈົ້າຂອງເຮືອນສາມາດຂໍໃຫ້ສານດຳເນີນການສະຫຼຸບ ( kort geding ) ເພື່ອສັ່ງໃຫ້ຍ້າຍອອກຊົ່ວຄາວ. ສານຕ້ອງເຊື່ອໝັ້ນວ່າເລື່ອງດັ່ງກ່າວມີຄວາມຮີບດ່ວນ ແລະ ການຮຽກຮ້ອງດັ່ງກ່າວມີໂອກາດສູງທີ່ຈະປະສົບຜົນສຳເລັດໃນການດຳເນີນຄະດີຕາມເຫດຜົນ.

ຫຼັງຈາກຄຳສັ່ງໄລ່ອອກຊົ່ວຄາວແລ້ວ, ການດຳເນີນຄະດີຕາມເຫດຜົນຍັງສາມາດດຳເນີນຕໍ່ໄປໄດ້. ການດຳເນີນຄະດີສະຫຼຸບຈະມີຄວາມໝາຍພຽງແຕ່ເມື່ອມີການລະເມີດທີ່ຊັດເຈນ, ຮ້າຍແຮງ ແລະ ມີເອກະສານຢັ້ງຢືນເທົ່ານັ້ນ.

ເຈົ້າຂອງເຮືອນມັກພົບບັນຫາໃດແດ່?

ຜູ້ເຊົ່າບໍ່ຕອບສະໜອງຕໍ່ແຈ້ງການກ່ຽວກັບການຜິດນັດ

ນັ້ນບໍ່ໄດ້ຢຸດຂັ້ນຕອນດັ່ງກ່າວ: ເຈົ້າຂອງເຮືອນສາມາດໄປສານຂັ້ນຕົ້ນໄດ້. ຮັກສາຫຼັກຖານການບໍລິການທັງໝົດ, ລວມທັງການຕິດຕາມຂອງຈົດໝາຍທີ່ລົງທະບຽນໄວ້. ຖ້າຜູ້ເຊົ່າບໍ່ປາກົດຕົວໃນສານ, ການຮຽກຮ້ອງມັກຈະໄດ້ຮັບອະນຸຍາດ, ແຕ່ສານອາດຈະຍັງປະຕິເສດໄດ້ຖ້າການຍຸບເລີກບໍ່ສົມເຫດສົມຜົນ.

ຫຼັກຖານບໍ່ພຽງພໍ

ພາລະໜ້າທີ່ໃນການພິສູດແມ່ນຂຶ້ນກັບເຈົ້າຂອງເຮືອນ. ຖ້າບໍ່ມີຫຼັກຖານພຽງພໍ, ສານຈະປະຕິເສດການຮຽກຮ້ອງ. ລວບລວມເອກະສານກ່ອນທີ່ທ່ານຈະເລີ່ມຕົ້ນ:

• ໜີ້ຄ້າງຊຳລະ: ໃບລາຍງານທະນາຄານ, ການແຈ້ງເຕືອນການຊຳລະເງິນ ແລະ ພາບລວມຂອງເດືອນທີ່ຄ້າງຊຳລະ;
• ຄວາມລຳຄານ: ບົດລາຍງານຂອງຕຳຫຼວດ, ການຮ້ອງຮຽນຈາກເພື່ອນບ້ານ ແລະ ການຕິດຕໍ່ສື່ສານກັບຜູ້ເຊົ່າ;
• ການໃຫ້ເຊົ່າຊ່ວງໂດຍບໍ່ໄດ້ຮັບອະນຸຍາດ: ຮູບຖ່າຍ, ຖະແຫຼງການ ແລະ ການໂຄສະນາ.

ຈະເກີດຫຍັງຂຶ້ນກັບເງິນຝາກ ແລະ ຄ່າບໍລິການເມື່ອສັນຍາເຊົ່າສິ້ນສຸດລົງ?

ສຳລັບສັນຍາທີ່ໄດ້ລົງລາຍເຊັນຕັ້ງແຕ່ວັນທີ 1 ກໍລະກົດ 2023, ເງິນຝາກອາດຈະສູງສຸດສອງເດືອນຂອງຄ່າເຊົ່າພື້ນຖານ, ແລະເຈົ້າຂອງເຮືອນຕ້ອງຈ່າຍຄືນພາຍໃນ 14 ມື້ຫຼັງຈາກສັນຍາເຊົ່າສິ້ນສຸດລົງ, ຫຼືພາຍໃນ 30 ມື້ຖ້າມີການຫັກເງິນ. ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການບໍລິການຈະຖືກຊຳລະຜ່ານພາບລວມທາງກົດໝາຍ.

ເຈົ້າຂອງເຮືອນອາດຈະຫັກອອກສະເພາະລາຍການຈາກເງິນຝາກເທົ່ານັ້ນ, ເຊັ່ນ: ຄ່າເຊົ່າທີ່ຍັງບໍ່ໄດ້ຈ່າຍ, ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການບໍລິການທີ່ຍັງບໍ່ໄດ້ຈ່າຍ ແລະ ຄວາມເສຍຫາຍທີ່ເກີດຈາກຜູ້ເຊົ່າ, ແລະ ຕ້ອງລະບຸການຫັກລົບໃດໆເປັນລາຍລັກອັກສອນ. ພາຍໃຕ້ມາດຕາ 7:259 BW, ເຈົ້າຂອງເຮືອນຕ້ອງໃຫ້ຜູ້ເຊົ່າເບິ່ງລາຍລະອຽດຂອງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການບໍລິການໃນແຕ່ລະປີ, ຢ່າງຊ້າສຸດຫົກເດືອນຫຼັງຈາກສິ້ນສຸດປີປະຕິທິນ; ຖ້າສັນຍາເຊົ່າສິ້ນສຸດລົງໃນລະຫວ່າງປີ, ພາບລວມຈະກວມເອົາສ່ວນຂອງປີທີ່ຜ່ານມາ.

ໃນຖານະເຈົ້າຂອງເຮືອນ, ທ່ານຄວນກວດສອບຫຍັງແດ່?

ການຮຽກຮ້ອງການແຈ້ງການ ຫຼື ການຍົກເລີກລົ້ມເຫຼວຢ່າງໄວວາໃນແບບຟອມ ຫຼື ຫຼັກຖານ. ໃຫ້ກວດສອບຈຸດເຫຼົ່ານີ້ກ່ອນທີ່ທ່ານຈະປະຕິບັດ:

• ກວດສອບວ່າສັນຍາເຊົ່າແມ່ນສຳລັບໄລຍະເວລາທີ່ບໍ່ມີກຳນົດ ຫຼື ສັນຍາຊົ່ວຄາວ, ແລະ ກົດລະບຽບໃດທີ່ນຳໃຊ້ໃນວັນທີ່ມັນໄດ້ເຊັນສັນຍາ.
• ແຈ້ງຄວາມໂດຍໝາຍຂອງເຈົ້າໜ້າທີ່ຕຳຫຼວດ ຫຼື ຈົດໝາຍຈົດທະບຽນ, ລະບຸເຫດຜົນຈາກມາດຕາ 7:274(1) BW ແລະ ປະຕິບັດຕາມໄລຍະເວລາແຈ້ງການສາມຫາຫົກເດືອນ (ມາດຕາ 7:271 BW).
• ສຳລັບການລະເມີດ, ໃຫ້ສົ່ງແຈ້ງການຜິດນັດໂດຍຈົດໝາຍທີ່ລົງທະບຽນພ້ອມດ້ວຍກຳນົດເວລາທີ່ສົມເຫດສົມຜົນ ແລະ ຮັກສາການຕິດຕາມ.
• ເກັບກຳຫຼັກຖານກ່ອນທີ່ທ່ານຈະເລີ່ມຕົ້ນ: ໃບລາຍງານທະນາຄານ, ບົດລາຍງານຂອງຕຳຫຼວດ, ຄຳຮ້ອງຮຽນຂອງເພື່ອນບ້ານ ຫຼື ການໂຄສະນາໃຫ້ເຊົ່າຕໍ່.
• ພິຈາລະນາຂໍ້ຕົກລົງເປັນລາຍລັກອັກສອນກ່ຽວກັບການອອກຈາກວຽກໂດຍສະໝັກໃຈກ່ອນທີ່ທ່ານຈະໄປສານ.

ໃນຖານະຜູ້ເຊົ່າ, ທ່ານຄວນກວດສອບຫຍັງແດ່?

ສັນຍາເຊົ່າຂອງທ່ານໄດ້ຮັບການປົກປ້ອງ: ຖ້າບໍ່ມີຂໍ້ຕົກລົງເປັນລາຍລັກອັກສອນຂອງທ່ານ, ມັນຈະສືບຕໍ່ໄປຈົນກວ່າສານຈະຕັດສິນ (ມາດຕາ 7:272 BW). ກວດສອບຈຸດເຫຼົ່ານີ້:

• ໃຫ້ກວດເບິ່ງວ່າແຈ້ງການຂອງເຈົ້າຂອງເຮືອນໄດ້ອອກໂດຍໝາຍຂອງເຈົ້າໜ້າທີ່ຕຳຫຼວດ ຫຼື ຈົດໝາຍຈົດທະບຽນ ແລະ ລະບຸເຫດຜົນທາງກົດໝາຍ.
• ຢ່າເຊັນສັນຍາຢຸດຕິສັນຍາເຊົ່າພາຍໃນຫົກອາທິດຫຼັງຈາກແຈ້ງການໂດຍບໍ່ມີຄໍາແນະນໍາ.
• ສຳລັບຄ່າເຊົ່າທີ່ຄ້າງຊຳລະ, ໃຫ້ຈ່າຍ ຫຼື ສະເໜີແຜນການຊຳລະກ່ອນທີ່ຄ່າເຊົ່າຈະຮອດສາມງວດຕໍ່ເດືອນ.
• ຕອບກັບແຈ້ງການກ່ຽວກັບການຜິດນັດເປັນລາຍລັກອັກສອນ ແລະ ພາຍໃນໄລຍະເວລາທີ່ກຳນົດ.
• ໃນຕອນທ້າຍຂອງສັນຍາເຊົ່າ, ໃຫ້ກວດສອບວ່າເງິນຝາກໄດ້ຖືກຈ່າຍຄືນພາຍໃນ 14 ມື້, ຫຼື 30 ມື້ໂດຍມີການຫັກລົບທີ່ລະບຸໄວ້.

ພວກເຮົາສາມາດເຮັດຫຍັງໃຫ້ທ່ານໄດ້ແດ່ ກ່ຽວກັບການສິ້ນສຸດສັນຍາເຊົ່າທີ່ຢູ່ອາໄສ?

ທະນາຍຄວາມດ້ານການເຊົ່າ ຂອງພວກເຮົາ ເຮັດໜ້າທີ່ແທນເຈົ້າຂອງເຮືອນ ແລະ ຜູ້ເຊົ່າ:

• ພວກເຮົາກວດສອບສັນຍາເຊົ່າ ແລະ ບອກທ່ານວ່າກົດລະບຽບ ແລະ ໄລຍະເວລາແຈ້ງການໃດແດ່ທີ່ນຳໃຊ້.
• ພວກເຮົາຮ່າງແຈ້ງການຢຸດຕິສັນຍາດ້ວຍເຫດຜົນທາງກົດໝາຍທີ່ຖືກຕ້ອງ, ຫຼື ປະເມີນແຈ້ງການທີ່ທ່ານໄດ້ຮັບ.
• ພວກເຮົາຮ່າງແຈ້ງການຜິດນັດ ແລະ ເກັບກຳຫຼັກຖານສຳລັບການຮຽກຮ້ອງການຍົກເລີກ.
• ພວກເຮົາດຳເນີນການດຳເນີນຄະດີຕໍ່ໜ້າສານຂັ້ນຕົ້ນ, ລວມທັງການດຳເນີນຄະດີສະຫຼຸບໃນກໍລະນີຮີບດ່ວນ.
• ພວກເຮົາເຈລະຈາ ແລະ ບັນທຶກຂໍ້ຕົກລົງກ່ຽວກັບການອອກຈາກວຽກໂດຍສະໝັກໃຈ.

Summary

• ເຈົ້າຂອງເຮືອນບໍ່ສາມາດຢຸດຕິສັນຍາເຊົ່າທີ່ຢູ່ອາໄສໂດຍທີ່ບໍ່ຂຶ້ນກັບຄວາມປະສົງຂອງຜູ້ເຊົ່າໂດຍບໍ່ມີສານຂັ້ນເມືອງ; ຜູ້ເຊົ່າສາມາດແຈ້ງລ່ວງໜ້າໄດ້ພຽງແຕ່ໜຶ່ງຫາສາມເດືອນເທົ່ານັ້ນ.
• ແຈ້ງການຂອງເຈົ້າຂອງເຮືອນຕ້ອງໄດ້ສົ່ງໂດຍໝາຍຂອງເຈົ້າໜ້າທີ່ຕຳຫຼວດ ຫຼື ຈົດໝາຍທີ່ລົງທະບຽນ, ລະບຸເຫດຜົນທາງກົດໝາຍຈາກມາດຕາ 7:274 BW ແລະ ປະຕິບັດຕາມໄລຍະເວລາແຈ້ງການສາມຫາຫົກເດືອນ.
• ການຍຸບເລີກຍ້ອນການລະເມີດຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີການຕັດສິນຂອງສານ (ມາດຕາ 7:231 BW) ແລະ ການລະເມີດທີ່ມີນ້ຳໜັກພຽງພໍ; ສຳລັບຄ່າເຊົ່າຄ້າງຊຳລະ, ແນວທາງແມ່ນຊຳລະສາມງວດຕໍ່ເດືອນ.
• ນັບຕັ້ງແຕ່ວັນທີ 1 ກໍລະກົດ 2024 ສັນຍາຊົ່ວຄາວໃໝ່ແມ່ນໄດ້ຮັບອະນຸຍາດສະເພາະສຳລັບກຸ່ມສະເພາະເທົ່ານັ້ນ ແລະ ສູງສຸດສອງປີ.
• ເງິນມັດຈຳສຳລັບສັນຍາຕ່າງໆນັບແຕ່ວັນທີ 1 ກໍລະກົດ 2023 ເປັນຕົ້ນໄປແມ່ນຄ່າເຊົ່າພື້ນຖານສູງສຸດສອງເດືອນ ແລະ ຕ້ອງໄດ້ຈ່າຍຄືນພາຍໃນ 14 ຫຼື 30 ມື້.

ຄໍາ​ຖາມ​ທີ່​ຖືກ​ຖາມ​ເລື້ອຍໆ